土地の価値はどうやって決まる?5つの評価額の特徴を解説!

土地の価値はどうやって決まる?5つの評価額の特徴を解説

土地の価格は不動産の売却価格を決めるうえで、重要な指標のひとつです。
しかし、土地の価値は単一的な基準で決定されるものではなく、それぞれ異なった特徴を持つ5つの評価額が存在しています。
今回は5つの土地評価額について、それぞれの特徴や調べ方を解説します。

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土地評価額とは?

土地評価額とは、その土地がどれだけの価値を持つのか示す数値です。
土地は一物五価とも言われるようにさまざまな評価軸が存在し、公示地価、基準地価、相続税路線価、固定資産税評価額、実勢価格の5つの評価額で価値が決められます。
評価額はそれぞれ活用される場面が異なり、売却相場を把握したい場合の参考になるもの、納税額の基準となるものなどさまざまです。
用いる評価額の種類によって土地の価値は変わるため、不動産売却や納税の際はどの評価額を用いるべきか知っておくと良いでしょう。

5つの土地評価額の特徴

公示地価は国土交通省が算定する評価額であり、公正な土地取引の指標となることを目的としています。
公示地価はほかの評価額を決める際にも指標となる重要な数値ですが、算定されるのは指定の標準地のみであり、すべての土地に設定されてはいません。
基準地価は各都道府県が公表している評価額であり、公示価格同様に土地取引の指標として用いられます。
しかし、都市部や主要な地域のみに限定されている公示地価と違い、基準地価は住宅地や工業地、林地など幅広い場所で算定されています。
相続税路線価は国税庁によって公表されている評価額であり、相続税や贈与税の基準となる数値です。
固定資産税評価額は、固定資産税、都市計画税といったさまざまな税金の基準となる評価額であり、各市町村によって算定されています。
実勢価格は時価とも呼ばれ、実際に土地が取引された価格を示しています。
景気や社会的情勢の影響を受けて変動しやすいため、不動産の高額売却を目指す場合は、実勢価格を注意深く観察すると良いでしょう。

土地評価額の調べ方

土地評価額はそれぞれ公表している機関が違うため、調べ方も異なります。
公示地価と基準地価は、国土交通省が提供している土地総合情報システムを利用することで調査可能です。
相続税路線価の調べ方は、路線価が設定されているかどうかで異なります。
市街地など路線価が設定されている地域では、その土地が接している道路の路線価と土地面積、補正率などを元に計算可能です。
路線価が設定されていない地域では、固定資産税評価額に指定の倍率を掛けて計算します。
固定資産税評価額は毎年送付される課税明細書や、役所で取得できる固定資産評価証明書などで確認可能です。
実勢価格は過去の成約価格を元に推定できるほか、固定資産税評価額を元に大まかな数値が求められます。

土地評価額の調べ方

まとめ

5つの土地評価額はそれぞれが関連を持ちながらも、算定の目的や活用方法など違った側面を持っています。
土地の価値について調べたい場合は、今知りたいのはどの評価額なのかを明確にしたうえで調査を開始することが大切です。
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改田享

資格:宅地建物取引主任者 賃貸不動産経営管理士 ほめ達3級

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