不動産売却の一連の流れ！媒介契約の締結から売却活動の内容や期間をご紹介

不動産売却には難しい内容や手続きが多く、どんな手順で進めていけば良いか、分からなくなりますよね。
たしかに注意が必要なポイントも多いですが、事前に全体の流れを把握しておくことで、スムーズに売却を進めることができます。
そこで今回は媒介契約の締結から、売却活動の内容、売却にかかる期間まで、不動産売却の一連の流れをご紹介いたします。
枚方市を中心に、京阪エリア（寝屋川市、交野市、大東市、高槻市、守口市、四條畷市）全域で不動産売却をご検討されている方は、ぜひご参考になさってください。

不動産売却における媒介契約締結の流れとは？

不動産売却を始めるには、まずは仲介を依頼する不動産会社を探して、その会社と「媒介契約」を結ぶ必要があります。
ここでは不動産会社と媒介契約を結ぶ際の流れをご紹介いたします。

不動産会社との媒介契約締結前には「査定」を依頼する

媒介契約を結ぶ不動産会社を選ぶ際、まずはその不動産会社に売却価格の査定を依頼しましょう。
査定を依頼することで、その不動産がどの程度の価格で売れるかどうかを把握できます。
不動産会社への査定依頼は、以下の手順で進めていきます。

• 査定依頼
• 現地調査
• 査定結果の報告

まずは気になる不動産会社に、売却価格の査定を依頼しましょう。
査定は基本的に無料で受けられるため、気軽に依頼することができます。
売却価格の査定は2種類あります。
ひとつは、不動産の立地や面積などの情報、近隣の類似物件の販売価格をもとに査定をおこなう「簡易査定」です。
机上査定とも呼ばれ、現地を訪れないため精度は低くなりますが、その分査定が出るまでのスピードが速く、遅くても翌日には査定結果が判明します。
一方で、実際に現地で調査をおこない、より精確な販売価格を算出することを「訪問査定」といいます。
その名の通り、現地調査をおこなう必要があるので、査定を依頼したらまずは調査の日程調整が必要です。
査定結果は、現地調査がおこなわれてから1週間程度で報告が届きます。

不動産会社と媒介契約を結ぶ

査定結果に納得できたら、次はその不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約とは、不動産会社に仲介を依頼する際に売主と不動産会社の間で結ぶ契約です。
媒介契約は3種類あり、その種類によって不動産会社がおこなってくれる売却活動の内容や、メリット・デメリットが異なります。
①一般媒介契約
3つある媒介契約のなかで、もっとも制限が少ないといえるのが「一般媒介契約」です。
同時に複数の不動産会社に仲介を依頼できるのが大きな特徴で、幅広く購入希望者を探したい場合に向いています。
自分で見つけてきた購入希望者と売買契約を結ぶ「自己発見取引」も可能なので、自由度は高いといえます。
その代わり、不動産会社から売主への販売活動内容の報告義務はありません。
また売却する不動産の情報を、全国の不動産業者が閲覧できる不動産情報ネットワーク「レインズ」へ登録する義務もないです。
そのため不動産会社からのサポートは少し手薄になってしまうといえるでしょう。
②専任媒介契約
「専任媒介契約」は、一般媒介契約とは異なり、不動産会社1社としか契約できない媒介契約です。
しかし代わりに、不動産会社から売主への2週間に1回以上の販売活動報告や、売却物件情報を7日以内にレインズへ登録することが義務付けられます。
そのため一般媒介契約よりも、不動産会社の積極的な販売活動を期待できるでしょう。
くわえて自己発見取引も可能なため、なるべく広く買い手を探したい場合にも向いています。
③専属専任媒介契約
3つ目の「専属専任媒介契約」は、専任媒介契約よりもさらに制限が強い契約です。
売主への報告義務は1週間に1回以上に、レインズへの登録義務は5日以内になるため、より具体的で積極的に売却活動をおこなってくれます。
また専属専任媒介契約では、自己発見取引も不可になります。
そのため信頼できる不動産会社にすべて一任したい場合は、専属専任媒介契約を選ぶと良いでしょう。

不動産売却における売却活動の流れとは？

媒介契約が締結できたら、その契約内容に沿って不動産会社が売却活動を進めていきます。
不動産会社がおこなう売却活動には、主に以下のようなものがあります。

• 自社ホームページへの掲載
• 不動産ポータルサイトへの掲載
• レインズへの登録
• 独自の顧客リストやネットワークによる情報発信

なかでも代表的なのは、自社ホームページや不動産ポータルサイト、レインズなどのWEB媒体への掲載です。
全国から購入希望者を募ることができるため、幅広く売却活動を進めることができます。
また不動産会社にはそれぞれ得意分野があり、それに合った顧客リストやネットワークを持っていることも多いです。
不動産会社はこれらの手段を売却する不動産の特徴に合わせて使い、購入希望者を探してきてくれます。
購入希望者が現れたら、日程調整をおこなったうえで実際に物件を内覧してもらいます。
内覧後、購入希望者が物件を気に入れば、売買契約を結んで売却活動は終了です。

不動産の売却活動における注意点

不動産売却は住みながらでも進めることができ、内覧も住んでいる状態のままで対応可能です。
ただし生活感が出すぎていると印象が悪くなってしまうため、内覧前の清掃や整頓はしっかりおこなっておくようにしましょう。
空き家の状態で売却する場合は、物件の鍵を不動産会社に預けておくと、内覧対応などがスムーズになりますよ。
また売却活動で発生するポータルサイトへの掲載費用や広告費は、基本的に不動産会社の負担となります。
テレビCMのような特別な広告を依頼しない限り、追加費用は発生しないので、覚えておくと良いでしょう。

不動産売却の流れごとにかかる一般的な期間とは？

不動産売却では、無理に早めに売却しようとすると、かえって高値で売却できなくなってしまう可能性があります。
そこで不動産売却にかかる一般的な期間を把握しておき、余裕を持ったスケジュールで売却を進めていきましょう。
査定から媒介契約の締結まで
不動産会社に査定を依頼し、媒介契約を結ぶまでにかかる一般的な期間は、およそ「1週間から4週間」です。
簡易査定であればそれほど期間はかかりませんが、訪問査定でしっかりと調査してもらう場合、期間が長くなる可能性があります。
売却活動の開始から売買契約の締結まで
売却活動を始めてから、内覧や条件交渉をおこない、売買契約を結ぶまでの期間は、物件の販売価格や立地条件、売り出し時期などによって大きく左右されます。
そのため想定される期間は「3か月から5か月」と幅があるので、できるだけ長く見積もって売却活動を進めていきましょう。
売買契約から決済・引き渡しまで
売買契約を結んでから決済および引き渡しまでは、およそ「1か月」の期間を設けるのが一般的です。
なぜならその間に買主が住宅ローンの本審査を通して、資金を用意する必要があるからです。
以上をまとめると、不動産売却全体には「4か月から7か月」ほどの期間がかかるといえます。

まとめ

不動産売却は、不動産会社に査定を依頼し、気に入った不動産会社と媒介契約を結ぶところからスタートします。
その後、不動産会社による売却活動を進め、内覧や条件交渉をおこない、売買契約を結ぶまでが一連の流れとなります。
売買契約後は買主が住宅ローンの本審査を通す必要があるため、決済・引き渡しまではおよそ1か月の期間が必要です。
全体としては6か月前後の期間がかかるため、全体の流れと期間を把握したうえで、売却を進めていきましょう。
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