借地権割合とは？借地権割合に基づく相続税評価額の計算方法と調べ方を解説

日本では、家屋の建つ土地が借地であるケースも珍しくありません。
本記事では、借地権割合とはなにか、借地権割合を基にした相続税評価額の計算方法や借地権割合の調べ方について解説します。
枚方市を中心に、京阪エリア（寝屋川市、交野市、大東市、高槻市、守口市、四條畷市）全域で不動産売却を検討中の方は、ぜひご参考になさってください。

借地権割合とは？

ご家族が所有されている家が借地上に建っている場合、その家を相続することになったとき、土地の借地権も相続税の計算に含まれます。
相続税や贈与税の計算では、借地権の割合が重要な要素となります。
借地権割合によって、土地の価値がどのように評価されるのかが決まるため、正確な理解が必要です。

借地権割合とは

借地権割合とは「土地の更地評価額に対する借地権価額の割合」のことを指します。
つまり、土地の価値に対して借地権者が得られる経済的利益の比率のことです。
国税庁は、借地権割合を30～90％の間で、10%刻みで定めています。
借地権割合は、土地の地価や地域による借地事情に応じて異なり、地価が高い地域では借地権割合も高くなる傾向にあります。
とくに、都心は90％のエリアが多いです。
また、定期借地権の場合は、借地権の設定期間や残存期間を考慮して値を計算します。

借地権価格とは

借地権価格とは、借地権の経済的な価値を金額で示したものです。
不動産鑑定の基準では、借地権価格を「借地法に基づき、土地を使用して得られる経済的利益を貨幣額で表したもの」と定義しています。
市場においては、都心部を除き借地権の流通性が低いため、実際の取引では借地権割合に基づく市場価格での売買は一般的ではありません。
また、借地権価格は所在地、用途地域、接道状況、周辺環境などによっても異なります。
借地権価格は地価公示価格とは直接連動していないため、注意が必要です。

借地権と所有権の違い

借地権とは、他人の土地を借りている借主が土地を使用する権利のことです。
一方、所有権とは、土地所有者（地主）が持つ権利を指します。
借地権が設定されている土地は底地と呼び、地主は土地の借主から地代をもらえる代わりに、土地を自由に活用できません。
借地権者は、地主に地代を払う代わりに、土地に家を建てたり、活用したりできます。
ただし、土地の売却には、土地所有者の譲渡承諾が必要であり、売却価格は譲渡承諾料の決定、現在の契約内容、承諾内容によって変動します。
借地権割合は、その土地の権利のうち、借地権が占める割合を示す数値です。
なお、郊外や建物が少ない地域では、借地権割合が定められていない場合があります。
借地が存在しないわけではなく、借地があっても権利として評価されないことを意味します。

借地権割合を基にした相続税評価額の計算方法とは？

借地権は主に3種類あり、それぞれ相続税評価額の計算方法が異なります。
各種借地権の特徴と計算方法は、以下のとおりです。

普通借地権の計算方法

普通借地権とは、もっとも一般的な借地権の形態です。
普通借地権の相続税評価額＝自用地評価額×借地権割合
自用地評価額とは、自由に利用や処分が可能な土地の場合の価格を指します。
借地権割合は、国税庁が公表する路線価図または評価倍率表にて確認が可能です。
たとえば、自由地評価額が1億円、借地権割合が70%の場合、相続税評価額は「1億円×70%＝7,000万円」となります。

一般定期借地権の計算方法

一般定期借地権は、契約期間が定められており、期間満了時に土地を返還する借地権です。
定期借地権などの相続税評価には、原則的な評価方法と例外的な評価方法が存在します。
原則的な評価方法では、定期借地権の価額は、課税時期における借地権者に帰属する経済的利益と存続期間を基に算出されます。
「借地人に帰属する経済的利益」とは、適正な地代と実際に支払われている地代の差額を、存続期間に基づいて現在価値に換算した金額です。
例外的な評価方法では、宅地を目的とする一般定期借地権の評価において、税務上の不都合が生じない限り、財産評価基本通達にしたがわない簡便な方法で評価額を求めることができます。
定期借地権の相続税評価額の計算方法は複雑なため、税理士などの専門家に相談するのがおすすめです。

一時使用目的の借地権の計算方法

一時使用目的の借地権は、比較的短期間の利用を目的とした借地権です。
通常の借地権に比べて権利が限定されており、その評価は雑種地の賃借権の評価方法に基づいておこなわれます。
雑種地の賃借権の評価額は、賃貸借契約の内容や利用状況に応じて異なる評価方法が採用されます。
地上権に準ずる権利として評価することが相当と認められる賃借権の場合、以下の計算式です。
雑種地の自用地評価額×法定地上権割合と借地権割合とのいずれか低い割合
地上権に準じる賃借権の場合、賃借権の登記がされているもの、権利金や一時金が支払われたもの、堅固な構築物の所有を目的とするものなどが該当します。
上記以外の賃借権は「雑種地の自用地としての価額×法定地上権割合×1/2」で算出可能です。
相続税法第23条に基づく法定地上権割合を用い、残存期間に応じた割合で評価がおこなわれます。
この割合は残存期間の長短によって変化するため、正確な評価のためには専門的な知識が必要です。

借地権割合の調べ方とは？

借地権の相続税評価額を正確に計算するためには、借地権割合の調べ方も知る必要があります。
借地権割合については、国税庁のホームページにある「路線価図・評価倍率表」ページで確認することが可能です。
路線価は、特定の地域における土地の評価に使用され、路線価が設定されている地域では、この価格を土地評価の基準として利用します。
一方、路線価が定められていない地域では、各市区町村が提供する「評価倍率表」を参照する必要があります。

路線価地域に位置する土地の借地権割合の調べ方

路線価は、道路に面する宅地の1㎡当たりの価格を示し、表示は千円単位です。
路線価図では、借地権割合が路線価とともに、数字とアルファベットの組み合わせで表示されています。
数字が「路線価」を示し、アルファベットが「借地権割合」を表します。
アルファベットはA～Gまであり、Aは90％、Bは80％と、10％刻みで割合が下がっていく表示です。
たとえば、路線価図に「800C」と記載されている場合、1㎡当たりの路線価が80万円で、借地権割合は70％であることを示しています。

倍率地域に位置する土地の借地権割合の調べ方

倍率地域にある土地を評価する際には、まず固定資産税評価額にその地域の倍率を適用し、その結果得られる自用地評価額に借地権割合を乗じて借地権評価額を算出する流れです。
使用する倍率および借地権割合は、倍率表に明記されています。
また、路線価地域と倍率地域が重複することはないため、倍率表に「路線」と表示されている場合は、路線価図を参照してその地域の路線価を確認し、評価額を求める必要があります。

まとめ

借地権割合とは、土地の価値に対して借地権者が得られる経済的利益の比率を指します。
相続税評価額を計算する際には、路線価図や評価倍率表で借地権割合を確認し、借地権の種類に応じて算出します。
路線価図や評価倍率表は、国税庁のホームページで確認可能です。
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