不動産を相続したときにかかる税金の種類とは？計算方法や節税対策も解説

不動産を相続したときにもっとも気になるのは税金面でしょう。
この記事では、不動産を相続したときにかかる税金の計算方法、節税対策となる税額控除や特例について解説します。
枚方市や京阪エリア（寝屋川市、交野市、大東市、高槻市、守口市、四條畷市）で不動産を相続予定の方は、ぜひ参考にご覧ください。

不動産を相続したときにかかる税金の種類とは？

不動産を相続したときにかかる税金は「登録免許税」と「相続税」の2種類です。

登録免許税はいくらかかる？

不動産を相続した際は、お亡くなりになった被相続人から相続人へと不動産の名義変更をする必要がありますよね。
不動産は、法務局で「相続登記」の申請をおこなうことで名義変更することができます。
その相続登記の申請の際に、登録免許税が課されます。
相続登記にかかる登録免許税の税率は、以下のとおりです。
固定資産税評価額×0.4％
固定資産税評価額は、固定資産税を計算するときに用いられる不動産の評価額です。
固定資産税評価額を確認したい場合は、固定資産税納税通知書や役所にある固定資産課税台帳でご覧ください。
登録免許税は、窓口の場合は現金か収入印紙（3万円以下の場合）で納付します。
オンライン申請の場合は、電子納付もできますよ。
なお、相続登記は法改正により2024年4月1日から義務化されることになりました。
不動産を相続したことを知った日から3年以内に正当な理由なく相続登記しなかった場合は10万円以下の過料が科されるためご注意ください。

相続税はいくらかかる？

相続した遺産総額が基礎控除額を超える場合には、超える部分につき相続税がかかります。
そのため、相続した遺産が基礎控除額を超えない場合、相続税はかかりません。
基礎控除額の計算方法や相続税の計算方法は複雑なため、次章で解説します。
ちなみに、相続税は相続人が計算をおこなって納付書を作成する必要があります。
申告期限は、被相続人が死亡したことを知った日（通常は被相続人の死亡日）の翌日から10か月以内です。
申告は、被相続人の住所地を所轄する税務署でおこないます。
申告が漏れた場合は、延滞税を支払うことになるためご注意ください。
相続税の納付も、上記の申告期限までにおこなう必要があります。
納税は、税務署以外にも金融機関や国税クレジットカード支払いサイトでおこなうことができますよ。

不動産を相続したときにかかる税金の計算方法とは？

相続税を計算する際のポイントは、以下の4つです。

①課税価格を計算する

まずは、相続税の対象となる相続財産（課税価格）がいくらになるのか計算しましょう。
相続税の対象となる相続財産は、たとえば以下になります。

• 現金や預貯金
• 不動産
• 株や投資信託などの有価証券
• 貸付金や著作権

そのほか、死亡退職金や死亡保険金は非課税限度額（500万円×法定相続人の数）を超えた分が加算されます。
また、上記の課税価格から、葬式費用や被相続人の債務を差し引くことができます。

②基礎控除額を計算する

次に基礎控除額を計算します。
基礎控除額の計算式は、以下のとおりです。
3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）
たとえば、法定相続人が配偶者と子の2人いる場合は「3,000万円＋（600万円×2人）」で4,200万円が基礎控除額となります。
上記の例だと、課税価格が4,200万円以下の場合は相続税がかかりません。
前章でも述べたとおり、相続税はすべての相続財産の合計額が基礎控除額を超えた場合に、超えた部分につきかかります。

③相続税の総額を計算

基礎控除額を差し引いても課税される遺産総額がある場合は、次に相続税の総額を計算します。
相続税の総額を計算するには、まずは各法定相続人が法定相続分どおりに取得したものとして、それぞれの取得金額を計算します。
課税遺産総額×各法定相続人の法定相続分
そして、各法定相続人の取得金額に相続税の税率を掛け、取得金額に応じた控除額を差し引きましょう。
法定相続分に応じる各法定相続人の取得金額×税率－控除額
なお、税率や控除額は取得金額によって異なるため、詳しくは国税庁のホームページでご確認ください。
各法定相続人の税額が分かった後は、その税額を合計して相続税の総額を求めます。

④各相続人の相続税額の計算

最後に、相続税の総額を相続人が実際に相続した財産の課税価格に応じて按分し、各相続人の税額を以下のように計算します。
相続税の総額×各相続人の課税価格÷課税価格の合計
配偶者の税額控除など、各相続人が利用できる税額控除の特例がある場合は、その控除額を差し引いた額が実際に納める相続税になります。
相続税で活用できる税額控除については、次章で解説します。

不動産の相続時に使える税金対策とは？控除や特例を解説

不動産の相続時に節税対策となる控除や特例は、以下の5つです。

①贈与税額控除

相続人が、相続開始前3年以内（死亡の日からさかのぼって3年前から死亡の日までの間）に贈与を受けた財産は、相続税の課税対象となります。
そのため、贈与を受けたときに支払った贈与税は課税価格から控除することができます。
なお、贈与税がかからなかった贈与財産についても相続税の加算対象です。
ただし、以下の贈与財産については、相続税の計算の際に加算されません。

• 配偶者贈与制度の特例を受けた金額の相当する贈与額
• 住宅資金贈与制度の適用を受けた贈与額
• 直系尊属（親・祖父母）から一括贈与を受けた教育資金のうち、非課税の適用を受けた贈与額
• 直系尊属（親・祖父母）から一括贈与を受けた結婚・子育て資金のうち、非課税の適用を受けた贈与額

②配偶者の税額軽減

配偶者が遺産分割などで実際に取得した遺産額については、以下の金額のどちらか多い金額までは相続税がかかりません。

• 1億6,000万円
• 配偶者の法定相続分相当額

なお、配偶者の税額軽減は、相続税の申告期限までに遺産分割されていないと対象外となるためご注意ください。

③相次相続控除

被相続人が死亡する10年以内に被相続人に相続税が課されていた場合は、その被相続人から相続した相続人は相続税から一定金額を控除することができます。
たとえば祖父が亡くなり、父が財産を相続して相続税を支払った10年以内に今度は父が死亡して子に相続税がかかった場合は、相次相続の控除が利用できます。

④未成年者控除

相続人が未成年者の場合は、相続税の額から一定金額を控除することができます。
未成年者控除の対象となるのは、相続時の年齢が18歳未満で法定相続人の場合です。
控除される金額は、その未成年者が満18歳になるまでの年数に10万円をかけた額となります。
たとえば、未成年者が14歳の場合は4×10万円で40万円を控除することができます。

⑤小規模宅地等の特例

被相続人が住んでいた自宅を相続する場合は、その住宅の土地の課税価格が330㎡の部分まで20％に減額することができます。
ただし、この特例が受けられるのは被相続人の配偶者や、その自宅に同居していた親族が条件となっています。
そのほか詳しい条件については、国税庁ホームページでご確認ください。

まとめ

不動産を相続したときは「登録免許税」と「相続税」の2種類の税金がかかります。
ただし、相続税については相続した財産が基礎控除額を下回る場合にはかかりません。
不動産の相続税は、今回解説した控除や特例以外にもさまざまな節税対策があります。
枚方市や京阪エリア（寝屋川市、交野市、大東市、高槻市、守口市、四條畷市）で相続した不動産の売却にお悩みの方は、ぜひ「枚方不動産売却買取センター」までお気軽にご相談ください。