収益物件の売却方法は？高く売るためのタイミングや手順

財産形成や老後の資金確保のために、収益物件の需要が拡大しています。
しかし、経営が思うようにいかなかったり、相続したけれど手放すことを決めたり、なんらかの理由で売却を検討するケースも少なくありません。
今回は収益物件の売却方法、売却に適したタイミングや手順、高く売るためのコツを解説します。
枚方市を中心に、京阪エリア（寝屋川市、交野市、大東市、高槻市、守口市、四條畷市）全域で、収益物件の売却を検討している方はぜひ参考になさってください。

収益物件を売却するタイミングと方法

まずは、収益物件を売却するタイミング、方法について解説します。

タイミングと方法1：大規模修繕の前

売却に適したタイミングとしてまず挙げられるのが、大規模修繕の前です。
外壁塗装やエレベーターの設置など、大掛かりな修繕工事をおこなう場合、予想以上に費用がかかることがあります。
売却利益より修繕工事の費用が高くなる場合、修繕前は売却に適したタイミングといえるでしょう。
また、区分マンション投資をおこなっている場合、大規模修繕のタイミングで一時金の支払いを求められることがあります。
一時金が請求されるのは、工事費用が予想より高額になったり、劣化状態が思っていた以上に進行している場合などです。
大規模修繕のスケジュールを把握しておき、売却に適したタイミングを逃さないようにしましょう。

タイミングと方法2：満室の状態

収益物件の売却において、空き室が目立つ場合は「経営が安定していない」と思われる可能性が高いです。
収益を生みにくい物件の場合、買主が見付かりにくいうえ、売却価格にも影響を与えてしまいます。
その反面、満室の状態であれば、買主は購入後すぐに家賃収入を得られるのがメリットです。
投資家からのニーズが高い収益物件となり、早期の売却が見込めるでしょう。
「入居者がいる」「満室」など、さまざまな方法でアピールできるので、売却のタイミングとしては有利です。

タイミングと方法3：築20年を迎える前

築20年を超えた収益物件は、水回りや設備などさまざまなところの修繕が必要です。
そのため、築20年が経過したタイミングで売却を検討する方も少なくありません。
「築浅の方が売却しやすいのでは？」と思う方もいらっしゃると思いますが、築20年の物件でも売却できる可能性は十分にあります。
その理由は下記のとおりです。

• リフォームやリノベーションしやすい
• 資産価値が低下しにくい

近年は中古物件を購入し、リフォームやリノベーションする方が増えてきました。
そのため、リフォームやリノベーションによって、収益物件に付加価値を付けようとする投資家も多いです。
新築同様の物件に仕上げて家賃を高く設定すれば、高水準の経営をおこなえるでしょう。
また、建物は築年数の経過とともに資産価値が低下していきます。
新築後がもっとも下落スピードが速く、築20年ごろには緩やかになり、ほぼ横ばいとなります。
築20年で売却すれば、資産価値が低下しにくい物件を購入できるので、収益物件をお得に手に入れることが可能です。

収益物件を売却する方法と手順

続いて、収益物件を売却する方法と手順を解説します。

方法と手順1：仲介で売却する

収益物件の売却方法としてまず挙げられるのが、仲介で売ることです。
仲介とは、不動産会社を介して売却する方法で、売却を依頼する不動産会社と媒介契約を締結します。
仲介で売却する手順は下記のとおりです。

• 査定を依頼する
• 媒介契約を締結する
• 売却活動をおこなう
• 売買契約を締結する
• 決済と引き渡しをおこなう

仲介で売却するメリットは、相場に近い価格で売りやすいことです。
価格もご自身で決められ、希望金額で購入してくれる買主を探しやすくなります。
そのため、収益物件をなるべく高く売却したい方は、仲介を選ぶと良いでしょう。
ただし、仲介の場合いくつかの手順を踏む必要があるので、売却できるまでに時間がかかるのがデメリットです。
収益物件は、売れるまでの期間が長引くほど経費がかかるため、利回りが下がる可能性もあります。

方法と手順2：買取で売却する

収益物件の売却方法として、買取も挙げられます。
買取とは、不動産会社が収益物件を直接買い取る方法です。
収益物件を買取った不動産会社は、必要に応じてリフォームやリノベーションをおこない再販します。
買取で売却する手順は下記のとおりです。

• 査定を依頼する
• 査定金額に納得できたら売買契約を締結する
• 決済と引き渡しをおこなう

このように、買取は仲介に比べて短いスパンで売却できるのが特徴です。
査定金額に納得できれば、すぐに現金化できる可能性もあります。
ただし、仲介に比べて売却価格が安くなるのがデメリットです。
一般的には、相場の7割～8割程度の買取価格となるため、高く売却したい方には不向きかもしれません。
しかし、売却活動をおこなわないため、誰にも知られることなく売却できたり、仲介手数料が不要になったりといったメリットもあります。
安くても良いから早く売却したい方は、買取が適しているといえるでしょう。

収益物件を高く売却する方法とポイント

最後に、収益物件を高く売却する方法とポイントを解説します。

高く売却するコツと方法1：売り出すタイミングを考える

収益物件を高く売却するポイントは、売り出しのタイミングを考えることです。
先述したとおり、収益物件の場合、大規模修繕の前や満室の状態は、高く売却しやすいタイミングといえます。
また、不動産価格が上昇しているときも、売却に有利といえるでしょう。
高く、そして早く売却するためにも、公示地価などを日頃からチェックし、不動産の値動きを把握しておくことが大切です。
ちなみに、2月～3月の繁忙期は不動産の価格が上がりやすいタイミングとなります。
物件の動きも活発になり、スムーズに売却できる可能性が高いです。
一般的な売却期間は3か月～6か月程度のため、8月～11月頃から売却活動に入ると、引っ越しシーズン時に売却タイミングを合わせられます。

高く売却するコツと方法2：適正価格で売り出す

高く売却するコツと方法として、適正価格で売り出すことも挙げられます。
収益物件の場合、相場より大きくかけ離れた価格で売却しても、成約になる可能性は低いです。
不動産には適正価格があるため、厳然とした相場があります。
そのため、収益物件を売却する際は、適正価格で売り出すことがポイントです。
適正価格の決め方はいくつかありますが、一般的には利回りを基準に考えます。
利回りを基準に物件の購入の可否を決める投資家が多いからです。
また、不動産の世界には「掘り出しものなし」という言葉があります。
そのため、実際には適正価格に近いラインでしか取引は成立しにくいといえます。
とはいえ「思っていたより高く売れた！」というのを聞いたことがある方もいらっしゃるでしょう。
しかし、相場から大きく逸脱するような価格で取引されるケースは、ほとんどないといえます。

まとめ

収益物件を売却する場合、タイミングや売却の手順を押さえておくことが大切です。
売り出す時期によって、売却価格が左右される可能性があります。
高く売るためのコツやポイントを知っておくことも、収益物件の売却では重要なポイントです。
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