収益物件とは?売却するメリットとデメリットを解説!

2024-03-30

収益物件とは?売却するメリットとデメリットを解説

この記事のハイライト
●収益物件とは、所有している物件を他者に貸すことで毎月一定の賃貸収入を得ることができる不動産のこと
●収益物件を売却すれば、入居者管理の手間や金利上昇のリスクを負わないで済むなどのメリットがある
●収益物件によっては売却に時間がかかったり、トラブルに発展する可能性があるため注意が必要である

収益物件を売却したいけど、売却して良いのか迷っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
収益物件の売却は、まとまった資金を得られるなどメリットはありますが、場合によってはデメリットとなることもあります。
そこで収益物件の売却をご検討中の方に、収益物件とはなにか、また収益物件を売却するメリット・デメリットについて解説します。
枚方市を中心に、京阪エリア(寝屋川市、交野市、大東市、高槻市、守口市、四條畷市)全域で不動産を所有していらっしゃる方は、ぜひ参考にしてみてください。

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売却前に知っておきたい収益物件とは

売却前に知っておきたい収益物件とは

収益物件とは、所有している不動産を他者に貸すことで毎月賃貸収入を得られる不動産のことです。
具体的には、一戸建てやマンション・アパートなどの居住用不動産から、オフィス系物件やテナント物件などです。
賃貸収入を得るための不動産は、居住用不動産だけでなく店舗や事務所なども含まれます。

収益物件は不動産投資ローンを利用する

収益物件の購入は住宅ローンではなく、不動産投資ローンを利用するのが一般的です。
通常、一戸建てを購入する際には住宅ローンを利用します。
住宅ローンは自己の居住用を購入する際に利用できますが、収益物件を購入する際は原則利用することはできません。

収益物件を売却する方法

収益物件を売却する方法は、不動産会社が仲介して個人の買主を見つける方法と、不動産会社が直接買い取る2つの方法があります。
それぞれ特徴やメリット・デメリットがあるため、それらを考慮して検討すると良いでしょう。
不動産会社が仲介して買主を見つける方法
仲介の場合、まず不動産会社に収益物件の査定を依頼しましょう。
査定金額に納得したら不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約を締結したら、不動産会社による売却活動が始まり、見つかれば売買成立です。
仲介で売却する方法のメリットは、市場価格に近い金額で売却できることです。
ただし、場合によっては売却完了までに時間がかかることがあるため、すぐに売却したい場合は注意が必要です。
不動産会社が直接買い取る方法
もう1つは、収益物件を不動産会社が直接買い取る方法です。
買取での売却の場合も、同様に査定の依頼から始めます。
査定額に納得したら、不動産会社と売買契約を結び決済して完了します。
このように、買取の場合は売却活動が不要なため、スムーズに売却できるというメリットがあります。
ただし、仲介での売却と異なり売却価格が安くなることが多いため、何を優先にするかによって売却方法を検討すると良いでしょう。

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収益物件を売却するメリットとは

収益物件を売却するメリットとは

上記で、収益物件を売却する方法がわかったところで、売却するメリットを確認しておきましょう。
売却するメリットは以下のとおり4つあります。

  • 投資計画が立てやすい
  • 入居者管理をする必要がなくなる
  • 金利上昇のリスクを負わなくて済む
  • 修繕費用が不要になる

それぞれのメリットの詳細を解説します。

メリット1:投資計画が立てやすい

収益物件を売却すると、ある程度まとまった資金を得ることができます。
そのため、次の投資計画を立てたり、売却金を事業を始める資金に充てることが可能です。
収益性の高い物件に買い替えれば、さらなる利益を得ることもできるでしょう。

メリット2:入居者管理をする必要がなくなる

収益物件は、毎月一定の賃貸収入を得ることができるというメリットはありますが、入居者の管理には手間と時間を要します。
また、ある程度の収益を出すには満室を目指さなければなりません。
満室にするためには、空室が出ればその都度広告募集をしたり、手続きをしたりと手間がかかります。
収益物件を売却すれば、この手間がなくなるため負担が軽減するでしょう。

メリット3:金利上昇のリスクを負わなくて済む

毎月一定の賃貸収入がある収益物件は、一見安定した投資のように思えます。
しかし、不動産投資ローンを利用して収益物件を購入している場合は、金利上昇のリスクも考えなければなりません。
収益物件はリスクも伴うため、売却してしまえばこのようなリスクを負う必要がなくなります。

メリット4:修繕費用が不要になる

収益物件の売却は、修繕費用が不要になるというメリットもあります。
建物は築年数とともに劣化していくため、必ず修繕が必要になります。
修繕にはまとまった資金が必要になり、収益以上の費用がかかるケースも少なくありません。
そのため、収益を考えつつ修繕するタイミングを考慮する必要があります。
一方で、収益物件を売却してしまえば、修繕費用がかかることもなくなるため多額の出費を回避できるでしょう。

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収益物件を売却するデメリットとは

収益物件を売却するデメリットとは

一方で、収益物件を売却することにはデメリットも存在します。
売却するデメリットには以下の3つがあります。

  • 現金化までに時間がかかる
  • 定期的な収益がなくなる
  • オーナーチェンジ物件はトラブルになることもある

それぞれのデメリットについて解説します。

デメリット1:現金化までに時間がかかる

収益物件を売却したくても、すぐに現金化できるとは限りません。
通常、不動産売却には3~6か月以上かかります。
また、築年数が経過している物件や老朽化が激しい物件は、さらに時間を要する可能性もあります。
場合によっては、リフォームや修繕などが必要になることもあるでしょう。
そのため売却活動を始めてもすぐに、現金化できるわけではないので理解しておきましょう。

デメリット2:定期的な収益がなくなる

収益物件を売却すれば、当然定期的な収益が得られなくなります。
売却することでまとまった資金を手に入れることはできますが、毎月安定した収入が途絶えてしまうことはデメリットとなる可能性もあります。
とくに収益性が高かった物件は、私生活にも影響を及ぼすこともあるでしょう。
そのため、定期的な収入がなくなることを踏まえて、売却を検討する必要があります。

デメリット3:オーナーチェンジ物件はトラブルになることもある

オーナーチェンジ物件は、売却後にトラブルになる可能性が高いため注意が必要です。
オーナーチェンジ物件とは、入居者がいる状態で売却する物件のことです。
買主にとっては利回りを計算できるなどメリットとなりますが、入居者の状況を把握できないためトラブルに発展する可能性があります。
また、部屋の中を見ることもできないため売却価格が安くなったり、思った以上に修繕が必要だったりするケースもあります。
入居者がいる状態で売却する場合は、不動産会社と相談をし適切な売却手順で進めていくことが重要です。

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まとめ

収益物件とはどんな物件なのか、また売却するメリットとデメリットについて解説しました。
収益物件の売却は、まとまった資金を得られるため次の投資計画を立てやすいという一方で、売却までに時間がかかるなどデメリットもあります。
メリットとデメリットを比較しながら、売却を検討してみることをおすすめします。
私たち「枚方不動産売却買取センター」は、枚方市を中心に、京阪エリア(寝屋川市、交野市、大東市、高槻市、守口市、四條畷市)全域での不動産売却のサポートをおこなっています。
収益物件の売却をご検討中の際も、ぜひお気軽にご相談ください。

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改田享

資格:宅地建物取引主任者 賃貸不動産経営管理士 ほめ達3級

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