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根抵当権が付いている場合の不動産売却方法は？売却の流れと注意点を解説
2024-04-02
根抵当権付き不動産の売却には特別な注意が必要です。特に、所有者と債務者が異なる場合、売却によって債務が完済されないリスクがあります。また、元本確定後は根抵当権が通常の抵当権に変わり、元の状態に戻すことはできません。このため、売却プロセスを進める前に、専門家の助言を得て、リスクを理解し対策を講じることが重要です。
根抵当権（ねていとうけん）とは、不動産を担保として極度額の範囲内で何度でも借り入れ
ができる権利のことです。
事業者でなければあまり馴染みがないため、相続した不動産の売却を考えたときに初めて知
ったという方も多いのではないでしょうか。そこで今回は、根抵当権が設定されている不動
産の売却方法や売却の流れ、注意点について解説します。
不動産売却前に知っておきたい根抵当権の特徴とは？
根抵当権は不動産取引において重要な役割を担う概念であり、多くの人々が抵当権と混同し
てしまいがちです。しかし、根抵当権には抵当権とは異なる独自の特徴があります。その最大の
特徴は、あらかじめ定められた極度額の範囲内であれば、複数回にわたって資金を借入れおよ
び返済することが可能である点です。この柔軟性により、借入れ者は必要に応じて資金の管理
をより効率的に行うことができます。
また、根抵当権のもう一つの利点は、登記に関する手間と費用の節約です。通常、抵当権を
設定する際には、その都度、法務局への設定登記が必要となり、登録免許税が発生します。
しかし、根抵当権の場合、一度の設定登記だけで済み、その後は何度でも融資の借入れと返
済を行うことができます。これは、特に融資を頻繁に利用する事業者にとって大きなメリットとなり
ます。
さらに、不動産を売却する際にも、根抵当権が設定されていることは一定の利点をもたらしま
す。根抵当権があることで、買主や金融機関との間での信頼関係構築がしやすくなり、融資の
手続きがスムーズに進むことが期待できます。また、根抵当権の設定があること自体が、物件の
財務状態の透明性を高めるため、売却交渉において有利に働くことがあります。
不動産取引を行う際には、これらの点を理解し、有効活用することが重要です。
根抵当権が付いている場合の不動産売却の流れ
根抵当権が設定されている不動産を売却する場合、通常の売却プロセスとは異なる特別な手
順を踏む必要があります。根抵当権の特徴として、融資額を完済しても権利が自動的に消滅
しないため、売却前に抹消手続きを行う必要があります。このプロセスをスムーズに進めるために
は、以下のステップを理解し、適切に対処することが重要です。
１．残債務と査定価格の確認
売却前に、残っている債務と物件の査定価格を確認します。残債務がない場合は
そのまま売却へと進めますが、残債務がある場合は、売却代金での完済が可能か
どうかを確認する必要があります。査定価格が残債務を下回る場合は、不足分を
補うための方法を検討することになります。
２．債権者との交渉
根抵当権の抹消には債権者の合意が必要です。そのため、金融機関との交渉が欠
かせません。この段階で、残債務の返済計画を提出し、金融機関からの合意を得
ることが目指されます。
３．元本確定の実施
債権者の合意が得られたら、元本確定を行います。これは、現時点での借入金額
を確定し、以後の融資を停止する手続きです。元本確定には特定の法的要件があ
り、これを満たすことで手続きが可能になります。
４．不動産売却と根抵当権の抹消登記
最後に、根抵当権の抹消登記を行い、物件を売却します。
このステップは、売却を可能にするための最終手続きであり、物件の新しい所有
者への権利移転を円滑に行うために不可欠です。
根抵当権付きの不動産売却は複雑に見えるかもしれませんが、適切な準備と理解をもって進
めれば、スムーズな売却が可能です。売却を検討している場合は、これらのステップを慎重に実
行し、必要に応じて専門家のアドバイスを求めることをお勧めします
根抵当権が付いている不動産売却における注意点
根抵当権付き不動産の売却には特別な注意が必要です。特に、所有者と債務者が異なる場
合、売却によって債務が完済されないリスクがあります。また、元本確定後は根抵当権が通常
の抵当権に変わり、元の状態に戻すことはできません。このため、売却プロセスを進める前に、専
門家の助言を得て、リスクを理解し対策を講じることが重要です。
まとめ
根抵当権付きの不動産を売却するためには、借入金を完済する必要があります。
そのため、不動産売却の前に、売却代金で借入金を返済できるかどうかを確認しましょう。
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改田享
資格：宅地建物取引主任者 賃貸不動産経営管理士 ほめ達3級
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