根抵当権が付いている場合の不動産売却方法は?売却の流れと注意点を解説

2023-02-16

根抵当権が付いている場合の不動産売却方法は?売却の流れと注意点を解説

根抵当権(ねていとうけん)とは、不動産を担保として極度額の範囲内で何度でも借り入れができる権利のことです。
事業者でなければあまり馴染みがないため、相続した不動産の売却を考えたときに初めて知ったという方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、根抵当権が設定されている不動産の売却方法や売却の流れ、注意点について解説します。

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不動産売却前に知っておきたい根抵当権の特徴とは?

根抵当権は、一般的に馴染みのある抵当権と混同されがちですが、その特徴は大きく異なります。
根抵当権では、不動産の担保価値によって定められた極度額(貸し出し上限額)の範囲内であれば、何度でもお金を借りたり返したりすることができます。
また、融資額をすべて返済した場合でも、根抵当権は消滅しません。
根抵当権の特徴として、登記が1回で済むことも挙げられます。
抵当権は設定のたびに法務局での設定登記が必要で、そのつど登録免許税を支払わなくてはなりません。
しかし、根抵当権は最初に1度設定登記をするだけで良いため、登記の手間と費用を省くことができます。

根抵当権が付いている場合の不動産売却の流れ

根抵当権が付いている場合、通常の不動産売却の流れとは異なる手順を踏む必要があります。
なぜなら、根抵当権はたとえ融資額を完済したとしても、その権利は消滅しないという特徴があるためです。
不動産売却を可能にするためには、次の手順で根抵当権を抹消しなければなりません。

1.残債務と査定価格を確認

債務が残っていなければ問題ありませんが、残っている場合には不動産売却代金で完済ができるかどうかを確認しましょう。
残債務が査定価格を上回っている場合には、不足額を自己資金などで補填したり、任意売却を選択したりする必要があります。

2.債権者との交渉

根抵当権の抹消には債権者の合意が不可欠なため、残債務の返済目途が立った時点で、債権者である金融機関との交渉をおこないます。

3.元本確定

金融機関の合意を得られたら「元本確定」へ進みます。
元本確定とは、その時点での借入金を確定することで、以後は融資を受けられません。
なお、元本確定をするには民法で定められた事由に該当する必要があります。

4.不動産売却

根抵当権の抹消登記をおこない、不動産を売却します。

根抵当権が付いている不動産売却における注意点

根抵当権が付いている場合の不動産売却の注意点として、不動産の所有者と債務者が異なるケースが挙げられます。
不動産の所有者が知らぬ間に債務者が借り入れをおこない、不動産売却をしても完済できない額になってしまうおそれがあります。
また、一度元本が確定すると元に戻せないことも注意点の1つです。
元本確定をおこなうと、根抵当権が通常の抵当権となります。
再び根抵当権に戻すことはできないため、元本確定は慎重におこないましょう。

根抵当権が付いている不動産売却における注意点

まとめ

根抵当権付きの不動産を売却するためには、借入金を完済する必要があります。
そのため、不動産売却の前に、売却代金で借入金を返済できるかどうかを確認しましょう。
不動産の査定価格を知りたい方は、ぜひ弊社までご相談ください。
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