不動産が負動産に?売れない土地や建物の処分方法と相続放棄

不動産が負動産に?売れない土地や建物の処分方法と相続放棄

この記事のハイライト
●負動産とは所有しているだけでコストがかかり収益を生まない不動産のこと
●負動産を処分する際は売却や寄付など適した方法を選ぼう
●相続放棄すると負動産を含めたすべての財産の所有権を手放すことになる

少子高齢化や人口減少により、日本全国で空き家が増加しています。
コストだけがかかり、売却したくてもできない「負動産」という造語まで誕生しました。
今回は負動産とはなにか、処分方法や相続放棄について解説します。
枚方市を中心に、京阪エリア(寝屋川市、交野市、大東市、高槻市、守口市、四條畷市)全域で不動産を相続する予定の方は、ぜひ参考になさってください。

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相続時に注意したい負動産とは?

相続時に注意したい負動産とは?

まずは、相続時に注意したい、負動産とはなにかを解説します。

所有しているだけでマイナスとなる不動産のこと

負動産とは、収益を生まず、所有しているだけでコストがかかる土地や建物のことです。
相続により実家の所有者になったものの、立地条件が悪かったり需要がなかったりといった理由で、空き家になるケースがあります。
実家が遠方にある場合、活用できず、放置されてしまうこともあるでしょう。
放置された空き家は資産価値が低下しやすく、一般的には売却したり賃貸物件として貸し出したりするのが難しくなります。
しかし、そのような不動産であっても、所有者は固定資産税を支払っていかなくてはなりません。
負動産とは、かつては安定した資産であった土地や建物が、利益を生まず資産価値もなくなってしまった状態を指します。

負動産の例

負動産とは、下記のような土地や建物を指します。

  • リゾートマンションや別荘
  • 空き室が目立つ賃貸物件
  • 過疎が進む郊外の住宅
  • 相続によって取得した農地
  • 共有者の多い不動産

バブル期に多く建てられたリゾートマンションや別荘の多くは、交通が不便な場所にあります。
避暑や避寒などが目的のため、豊かな自然のなかで休息できるのが魅力的でした。
しかし、現在は老朽化が進み、資産価値が大きく下落している物件も少なくありません。
場所が不便なため売却が難しいにも関わらず、固定資産税や維持管理費などのコストは生じます。
さらに、空き室が目立つ賃貸物件も、負動産になりやすいもののひとつです。
入居者がいないと赤字経営となる可能性があり、売却しにくくなります。
過疎が進む郊外の住宅や、相続によって取得した農地などは、人口減少により地価が下がっている可能性が高いです。
売却したり賃貸物件として貸し出したりするのが難しく、その結果負動産となってしまいます。
また、共有者の多い不動産は、売却や解体、活用する際に共有者全員の同意が必要です。
共有者が多いため、トラブルになったり話合いがまとまらなかったりするケースも少なくありません。
そのあいだもコストは発生し続けるうえ、老朽化も進んでしまいます。

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相続した負動産の処分方法とは

相続した負動産の処分方法とは

続いて、相続した負動産の処分方法を解説します。

処分方法1:売却する

相続した土地や建物が負動産となってしまった場合、スムーズに手放す方法が売却です。
負動産の場合、仲介とともに買取での売却を検討してみてください。
仲介とは、一般的な不動産売却の方法です。
ご自身で売却価格を決められたり、高く売却しやすくなったりするのがメリットとなります。
買取とは、不動産会社が直接買い取る処分方法です。
仲介に比べて売却価格は安くなりますが、買主が不動産会社となるため、資産価値がない不動産でも売却しやすくなります。
査定金額に納得できれば、スムーズに現金化しやすいのも、買取のメリットといえるでしょう。
もちろん、負動産であっても仲介で売却できる可能性はあります。
処分を急ぐ場合は買取、なるべく高く売却したい場合は仲介という風に、売り方を工夫してみてください。

処分方法2:空き家バンクを利用する

空き家バンクとは、空き家を売却したい方と、活用したい方をマッチングさせるサービスです。
空き家バンクは、増え続ける空き家の流通を促すための取り組みとなります。
地方への移住を検討している方の悩みのひとつが、物件探しの難しさです。
移住先にどのような空き家があるのかを把握できず、移住に踏み切れない方も少なくありません。
空き家バンクは自治体が運営しているため、条件にマッチした買主がいれば、スムーズな売却が見込めます。
ただし、すぐに買主が見つかるとは限らないため、相続した負動産の処分方法のひとつとして押さえておきましょう。

処分方法3:自治体へ寄附したり個人へ譲渡したりする

負動産の処分方法として、自治体への寄附も挙げられます。
ご自身にとっては不要であっても、その不動産を必要としている自治体があるかもしれません。
また、隣の住民など、個人に譲渡するのもひとつの方法です。
譲渡によって敷地を広げられるため、受け入れてくれる可能性があります。
ただし、個人への譲渡では、評価額が110万円を超えると贈与と見なされることがあります。
贈与税が課税されるため、よく協議することが大切です。

処分方法4:法人へ寄付する

法人への寄付も、処分方法のひとつです。
法人の場合、事業や保養目的としての利用が考えられるため、ほしがる企業がいるかもしれません。
ただし、寄付する際は所有権移転登記費用がかかります。
所有権移転登記は司法書士に依頼するのが一般的なので、報酬を含め、10〜30万円ほどが必要になるでしょう。
ちなみに、一般的な不動産売却では、所有権移転登記の費用は買主が負担するケースが多いです。
寄付の場合はどちらが負担するのか、協議のうえ決定するのがおすすめといえます。

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相続放棄で負動産の所有を回避する方法

相続放棄で負動産の所有を回避する方法

最後に、相続放棄で負動産の所有を回避する方法を解説します。

相続放棄とは

相続放棄とは、相続財産の所有権を放棄することです。
相続には単純承認と限定承認、相続放棄の3つの選択肢があります。
相続財産のなかに負動産がある場合、相続放棄によってすべての財産の所有権を放棄できます。
相続放棄ができるのは、相続の開始があったことを知った日から3か月以内です。
被相続人が亡くなったのが1年前だったとしても、それを知ったのがつい最近であれば、その事実を知った日から3か月以内であれば相続放棄できます。

相続放棄の手続きの方法と必要書類

相続放棄は、相続の発生後3か月以内に家庭裁判所で手続きします。
3か月を過ぎてしまうと、相続人は負動産を含めたすべての財産を相続することになるため、注意が必要です。
ちなみに、すべての相続人が同時に手続きする必要はありません。
負動産を相続したくない方だけが、相続放棄の手続きをすることになります。
また、相続放棄では下記の書類を準備します。

  • 相続放棄の申述書
  • 被相続人と相続放棄する方の戸籍謄本
  • 被相続人の住民票または戸籍の附票
  • 収入印紙や郵便切手など

戸籍謄本は、本籍地のある市役所で取得しなければなりません。
そのため、県外の場合は、遠方まで足を運んだり郵送で取得したりする必要があります。
期限内に相続放棄する場合は、速やかな手続きを心掛けましょう。

相続放棄する際の注意点

負動産を相続放棄した場合、固定資産税の支払い義務がなくなるのがメリットです。
しかし、管理責任は残るため、倒壊や景観悪化を招かないよう適切に維持管理していく必要があります。
また、相続放棄によって、すべての財産を相続できなくなります。
預貯金や現金など、プラスの財産も放棄することになるので注意が必要です。

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まとめ

負動産は所有しているだけでコストがかかるため、売却や寄付などで処分するのがおすすめです。
負動産になりそうな土地や建物の相続が発生した場合は、相続放棄することも視野に入れてみてください。
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どんな物件でも買取・売却をおこないますので、まずはお気軽にお問い合わせください。

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改田享

資格:宅地建物取引主任者 賃貸不動産経営管理士 ほめ達3級

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