収益物件を売却したい！査定の種類・ポイント・注意点を解説

収益物件を売却する際には、まずは「どのくらいの資産価値があるのか」不動産会社へ査定を依頼することから始まります。
少しでも高く売却するためには、査定時に影響するポイントや注意点を押さえておくことが大切です。
そこで、収益物件の査定方法の種類や、査定に影響するポイントと注意点を解説します。
枚方市を中心に、京阪エリア（寝屋川市、交野市、大東市、高槻市、守口市、四條畷市）全域で、収益物件の売却をご検討中の方は、ぜひこの記事を参考になさってください。

収益物件の売却前に知っておきたい査定方法の種類

収益物件を売却する際は、まずは査定を不動産会社へ依頼するのが一般的です。
不動産の査定方法にはさまざまありますが、代表的な査定方法には「収益還元法」「原価法」「取引事例比較法」の3つがあります。
ここでは、3つの査定方法について解説します。

種類①収益還元法

収益物件の査定で多く用いられているのが「収益還元法」です。
収益還元法は「物件が将来どのくらいの収益を上げることができるのか」の収益性に着目し、そこから現在の査定額を求める方法です。
つまり、将来の収益力が高ければ査定額も高くなり、収益力が低ければ査定額も低くなります。
収益還元法は、さらに以下の2つの計算方法があります。

• 直接還元法
• DCF法

直接還元法では、1年間の純利益を還元利回りで割って算出する方法で、以下の計算式を用いて査定額を出します。
不動産価格＝1年間の純利益÷還元利回り
1年間の純利益とは、家賃収入から経費などを差し引いた実際の利益で、還元利回りはその不動産から得られる投資利回りのことです。
一方で、DCF法とは、将来受け取れる金額を現在の価値に置き換える際に割り引いて計算していく方法になります。
割り引く理由は「将来に受け取れるお金」と「現在受け取れるお金」であれば、現在受け取れるお金のほうが将来的に金利が付くなど得をするケースが多いためです。
また将来得られるお金は、あくまでも予定であるため、得られる保証はありません。
つまり、将来的に得られるかわかならないリスクよりも、確実に得られる現在のほうが価値が高いと考えるのがDCF法です。

種類②原価法

原価法は、不動産の再調達原価をもとにして査定額を算出する方法です。
再調達原価とは「対象物件を仮に新しく建築した場合、どのくらいの費用がかかるのか」の考え方で求める原価のことです。
原価法では、この再調達原価から建築後の経過年数に応じた低下分を控除して、現在の価格を出す方法になります。

種類③取引事例比較法

取引事例比較法とは、近隣などの条件が近い物件の取引事例を収集し査定する方法です。
収集した多くの取引事例から適切な事例を選択し、それらを基準に価格を出していきます。
また、必要に応じて対象不動産の事情補正（特殊な事情が取引価格に影響している場合）や時点修正をおこない、さらには地域・個別的要因なども含めて比較していきます。
この取引事例比較法は、居住用のマンションを査定する場合や、土地を査定する場合に多く利用されている査定方法です。

収益物件の売却価格に影響する査定ポイントとは

収益物件の査定時に影響するポイントは、一般的な居住用物件とは考え方が異なります。
収益物件が査定結果に影響を与える主なポイントは「入居率」「築年数」「設備」「周辺環境」の4つです。
それぞれのポイントを解説します。

①入居率

入居率が高いかどうかは査定時の価格に大きく影響することがあります。
たとえば、売却時点で満室やそれに近い状態である物件は、購入後からすぐに家賃収入を得ることができます。
つまり、入居率が高い収益物件は、査定額も高くなるのです。
一方で、収益物件で一番のリスクは空室です。
空室状態が続けば、当然家賃収入を得ることができないため、査定額も低くなります。
また、不動産投資家は年間でどれくらい入居率を維持できたかも評価しているため、記録しておくと売却時に有利でしょう。

②築年数

築年数がどのくらい経過しているかも査定に影響するポイントです。
基本的に築年数の新しい物件は高く評価され、古い物件は安く査定されます。
築年数が浅い物件は内装や設備も新しく、この先何年も利用できるため評価も高くなります。
また、このような築浅物件は不動産の投資のない方からも好まれるため、売れやすい傾向にあるでしょう。

③設備

人気の高い設備が揃っているかによっても、査定価格が変わることがあります。
たとえば、オール電化やオートロック、浴室暖房乾燥機、無料Wi-Fi、宅配ボックスなどです。
賃貸利用者の興味を引けるかどうかが、査定時に影響するポイントと言えます。

④周辺環境

物件自体だけでなく、周辺環境も査定に大きく影響することがあります。
たとえば、最寄り駅から近いのか遠いのかによって、査定価格が変わります。
また、スーパーマーケットや医療機関など住みやすい環境の場合は、評価が高くなる傾向があるでしょう。
一方で、交通量が激しく騒がしい、また暴力団事務所などの嫌悪施設がある場合は、査定が低くなることがあります。

収益物件の売却！査定時の注意点

最後に、収益物件を売却・査定する際の注意点を解説します。
注意点は以下の2つがあります。

• 資産価値が下がる前に売却する
• 収益物件の査定は不動産会社へ依頼する

それぞれの注意点を解説します。

注意点1：資産価値が下がる前に売却する

収益物件を売却する際に重要なのが、価値が下がってしまう前に売却することです。
経年劣化が進んだ収益物件は、新築や築浅物件に比べると見た目や設備が劣るため、できるだけ良い状態で売却することが重要になります。
入居者が退去し、なかなか新しい入居者が見つからなければ、家賃を下げることにもなりかねません。
価値が下がってから売却するよりも、ある程度の値が付く状態で売却し、良い条件の収益物件に買い替えたほうがお得と言えるでしょう。
入居者の状態や収益などのバランスを見ながら、資産価値が下がる前に売却を検討することをおすすめします。

注意点2：収益物件の査定は不動産会社へ依頼する

上記でご説明した収益還元法や取引事例比較法を用いれば、初心者でもある程度の価格を求めることは可能です。
しかし、実際は個人で正確に算出することは難しいと言えます。
過去の実績だけでなく、市場の傾向やエリアのニーズなども踏まえて計算する必要があるからです。
近年では、AIによるシミュレーションサービスもありますが、正確な査定額は実際に物件を見なければわかりません。
そのため、経験豊富で実績のある不動産会社へ査定を依頼したほうが正確な査定額を算出できるでしょう。
また、不動産会社の査定は無料で受けることが可能です。
査定額が把握できれば、売却タイミングの目安を判断する材料にもなるため、まずは不動産査定を受けてみることをおすすめします。

まとめ

収益物件の査定方法では、入居率や築年数などが影響し査定額を左右します。
とくに収益物件は売却タイミングが重要であり、資産価値が下がる前に売却することが大切です。
個人で査定相場を把握することもできますが、正確な価格が知りたい場合や本格的な売却を進めたい場合は、不動産会社へ査定依頼をすることをおすすめします。
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