親名義の土地を相続するときの流れとは？名義変更の手続きについても解説

親名義の土地を相続するときは、どのような流れで進めれば良いのか迷いますよね。
そこで今回は、親名義の土地を相続するときの手続きの流れや相続した土地の名義変更について解説します。
枚方市を中心に、京阪エリア（寝屋川市、交野市、大東市、高槻市、守口市、四條畷市）全域で不動産を相続予定の方は、ぜひ参考になさってください。

親名義の土地を相続する際の手続きの流れとは？

親名義の土地を相続する際は、以下の流れで相続手続きをおこないます。

①相続人の確認

遺言書がない場合、亡くなった親の相続人を確定することが最初のステップです。
相続人には法定相続人が含まれ、配偶者、子、孫、親、祖父母、兄弟姉妹などが該当します。
配偶者には常に相続権がありますが、血族については相続の順位が法律で決められており、以下の順で相続権があります。

• 子どもおよびその代襲相続人（直系卑属）
• 親や祖父母（直系尊属）
• 兄弟姉妹およびその代襲相続人（傍系血族）

子どもが亡くなった場合、その子ども（孫）が代わりに相続人となります。
子どもがいない場合は、次に親や祖父母が相続人となります。
親や祖父母がすでに亡くなっている場合、兄弟姉妹が相続人となり、兄弟姉妹が亡くなっている場合は、その子ども（甥・姪）が相続する流れです。
法定相続人の存在と権利は、戸籍謄本や除籍謄本などの公的な書類により客観的に確認されます。

②遺産分割協議（遺言書がない場合）

相続人が確定した後、遺産分割の協議をおこないます。
遺産分割協議は相続人全員の合意が必要です。
土地や建物の場合、誰が相続するかや分割方法などを話し合います。
意見の対立がある場合には、調停や裁判といった手段を取ることも考慮する必要があります。

③名義変更の登記

最後のステップとして、遺産分割協議に基づいて、土地の名義変更の登記をおこないましょう。
名義変更の登記をおこなうと、土地や建物の法的所有者が亡くなった親から相続人へと変更されます。
登記は管轄の法務局でおこなう必要があり、適切な書類の準備と手続きが求められます。
亡くなった親名義の土地の名義変更登記をおこなうためには、以下の書類が必要です。

• 登記申請書
• 戸籍謄本類
• 遺産分割協議書または遺言書
• 印鑑証明書
• 相続人の住民票

登記申請書は、不備があると補正が必要になり、手間や時間がかかるため、間違いがないように注意深く作成しましょう。
戸籍謄本は、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本、除籍謄本、原戸籍謄本や相続人の戸籍謄本が必要です。
また、相続人が兄弟姉妹や甥姪の場合、被相続人の両親の戸籍謄本も同様に必要になることがあります。
遺産分割協議書は、登記対象の土地を誰が取得したかを明記し、相続人全員の実印での押印が必要です。
そして、遺産分割協議書に使用した印が実印であることを証明するために、相続人全員の印鑑証明書が必要です。
新たな名義人となる相続人の住民票も用意しましょう。
そのほか、土地の登記に必要な登録免許税を算出するために固定資産評価証明書が必要となります。
具体的な状況によっては追加の書類が必要になることもあるため、手続き前に管轄の法務局で確認しましょう。

相続した親名義の土地は名義変更が必要？

不動産を相続したときは、名義を故人から相続人へ変更する相続登記が必要です。
不動産の所有者情報は法務局が保管する登記簿に記録されています。
そのため、不動産を相続する場合、相続人は法務局に「相続を原因とする所有権移転登記」を申請する必要があります。

名義変更手続きの流れ

亡くなった親の土地の名義変更手続きの流れは、以下のとおりです。

• 必要書類の準備
• 登記申請書の作成
• 法務局に提出
• 登記識別情報の受け取り

まず最初に、必要な戸籍謄本やその他の書類を揃えます。
次に、法務局に提出する登記申請書を作成しましょう。
登記申請書には様式があり、法務省のホームページなどで確認できます。
作成した申請書には登録免許税の収入印紙を貼り、必要書類を添えて準備します。
相続登記の登録免許税は、不動産の価額（固定資産税評価額）の0.4%です。
なお、数次相続が発生して相続登記が2回必要な場合は、一次相続における相続登記の登録免許税が2025年3月31日まで免除されます。
また、不動産の価額が100万円以下であるときも特例により2025年3月31日登録免許税が免税となります。
登記申請は法務局の直接窓口に持参するか、郵送でも可能です。
申請から名義変更の登記が完了するまでには通常1～2週間かかります。
登記が完了すると、法務局から「登記識別情報通知」が発行されます。
この通知書は権利証として機能し売却時に必要となるため、大切に保管しましょう。

相続した親名義の土地の名義変更をしないリスクとは？

土地の名義変更手続きは面倒に感じられるかもしれません。
しかし、亡くなった親名義の土地をそのまま放置すると、以下のリスクやデメリットが生じます。

①権利を主張できなくなる

土地の相続手続きを怠るもっとも大きなリスクは、土地に関する権利を第三者に主張できなくなることです。
たとえば、相続人間で土地を誰が相続するかの遺産分割協議が成立していても、名義変更がされていなければ問題が発生する可能性があります。
具体的には、名義変更をしていない間に、他の相続人がその土地の一部を第三者に売却したり、その相続人の債権者が土地の一部を差し押さえたりすることがあります。
この場合、土地の名義が変更されていないと、正当な権利を持っているはずの相続人も土地を取り戻すことが難しいです。
名義変更の登記が遅れれば遅れるほど、いわゆる早い者勝ちの状況に陥りかねません。

②権利関係が複雑になる

相続問題は、時間が経過するにつれて解決するどころか、むしろ複雑さが増していくことが一般的です。
たとえば、親の名義の土地について、相続人である長男と二男が合意に至らずに放置していた場合、問題はさらに煩雑になります。
時間が経つうちに、もし当事者が亡くなれば、その子どもたちが新たな当事者となり、相続問題は次の世代に引き継がれます。
このように、相続を放置すると、代替わりするごとに関係者が増え、権利関係が複雑になり、問題がさらに解決しにくくなるリスクがあるのです。

③10万円以下の過料に科される

2024年4月1日から、亡くなった親の土地や建物の名義変更（相続登記）が義務化されました。
それまでは、名義変更は法律上の義務ではありませんでした。
しかし、民法の改正により、不動産を相続した場合、相続したとき（遺産分割があれば、その成立日）から3年以内に名義変更の申請をおこなう必要があります。
正当な理由なくこの手続きを怠った場合、最大で10万円の過料が科される可能性があるため、早めに名義変更をおこなうことが重要です。
また、この義務化は2024年4月1日以前に亡くなった方の未登記の土地や建物にも適用されます。

まとめ

親名義の土地を相続する際は、相続人の確定、遺産分割協議、名義変更の流れで手続きをおこないます。
親名義から相続人への名義変更は、2024年4月1日から義務化され、相続した日から3年以内におこなう必要があります。
名義変更をおこなわなかった場合、第三者に権利を主張できない、権利関係が複雑になる、10万円以下の過料に科されるなどのリスクがあるため、ご注意ください。
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