不動産売却時に知りたい減価償却費、計算方法や注意点とは?

2023-12-05

不動産売却時に知りたい減価償却費とは?計算方法や注意点を解説

不動産を売却する際にはさまざまな費用がかかりますが、なかには名前を聞いたことがあってもどのようなものかよくわからないこともあるでしょう。
しかしその費用について把握しておかなければ、不動産売却後の確定申告で損をするケースもあります。
そこで今回は、よく耳にする減価償却費とはどのようなものなのか、その計算方法や注意点を解説します。

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不動産売却時に知りたい減価償却費とは

不動産のうち住宅などにあたる建物部分は、年数を経るごとに価値が下がっていきます。
この建物などの長く使用する資産に対して、下がった価値を金額に換算し、経費計上するのが減価償却費です。
不動産の場合、具体的には法的に定められた耐用年数に応じて、複数年にわたり経費計上していくことになります。
この減価償却費は、不動産を売却した後の確定申告で支払う「譲渡所得税」の計算にも関わる大切な費用です。
減価償却費の計算や確定申告は、不動産を売却する売主が自らおこなう必要があります。
売却する翌年の2月15日~3月15日までの期間に申告できるよう、準備を進めましょう。

不動産売却時に知りたい減価償却費の計算方法

減価償却費は、通常「定額法」で計算します。
定額法とは、耐用年数の期間中に一定の金額を経費計上し続ける計算方法で、建物代金×0.9×償却率×経過年数で計算できます。
計算に必要な建物代金は不動産の取得費用のことですが、単に不動産の購入金額のことではなく、土地を含まない建物部分の金額です。
次に出てくる償却率とは、1年で失われる価値の指標を意味し、実際の数値は建物の材質や構造ごとに定められた法定耐用年数によって異なります。
最後に計算で使われる経過年数とは、購入してから売却までの年数のことです。
この経過年数を出す場合、6か月未満の端数は切り捨てて、6か月以上の端数を1年に切り上げる点に注意しましょう。
最終的に確定申告が必要か調べる際には、売却金額から取得費と譲渡費用を引いたうえで残りの譲渡所得がプラスかどうかで判断しますが、売却までにかかった減価償却費も取得費に計上してください。

不動産売却時に知りたい減価償却費の注意点

減価償却費を計算する際に正確な建物代金がわからないケースもありますが、あいまいなまま確定申告をすると本来の税額よりも多く課税されることがあるため注意してください。
正確な建物代金を調査しないと、取得費として計上できるのは概算取得費の金額で、具体的には売却価格の5%だけです。
また、不動産の売却によって利益ではなく譲渡損失が発生した場合でも、確定申告をしたほうが有利なケースもあるため注意してください。
給与所得などそのほかの所得との損益通算が可能な場合には、確定申告で源泉徴収された税金の還付を受けられます。

不動産売却時に知りたい減価償却費の注意点

まとめ

不動産の売却時には、劣化する建物部分に対する経費を計上する減価償却費の把握が大切です。
減価償却費は定額法で計算して取得費に計上し、確定申告が必要か判断してください。
正確な建物代金がわからないと概算取得費での計算になる点や、譲渡損失が発生した場合に損益通算で還付が受けられる点にも注意しましょう。
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改田享

資格:宅地建物取引主任者 賃貸不動産経営管理士 ほめ達3級

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