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不動産売却時に知っておきたい減価償却費の基本｜計算方法・節税の注意点・確定申告対策
2024-10-29
不動産を売却する際、多くの費用が発生します。その中には、「減価償却費」のように聞き慣れないものもあるかもしれません。しかし、この費用を理解しておかないと、売却後の確定申告で損をするリスクがあります。
そこで本記事では、不動産売却における減価償却費の概要、具体的な計算方法、そして税務面での注意点をわかりやすく解説します。
減価償却費とは？不動産売却時に知っておくべき理由
不動産において、建物部分は経年によって価値が下がります。この減少した価値を「減価償却費」として経費に計上することが認められています。不動産の減価償却費は、建物の法定耐用年数に基づき、複数年にわたって計算します。
売却時には、この減価償却費が「譲渡所得税」の計算に関わります。正しく計算し申告することで、余計な税負担を避けることが可能です。なお、減価償却費は売却した翌年の2月15日から3月15日の間に確定申告を行う必要があります。
減価償却費の具体的な計算方法
減価償却費は、通常「定額法」で計算します。
定額法とは、耐用年数の期間中に一定の金額を経費計上し続ける計算方法で、建物代金×0.9×償却率×経過年数で計算できます。
減価償却費は通常「定額法」を使って計算されます。この方法では、毎年一定額を経費として計上します。計算式は以下のとおりです：
建物代金 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
計算に必要な要素
- 建物代金：不動産取得費のうち、土地代を除いた建物部分の金額
- 償却率：建物の構造や材質に基づく法定耐用年数により決定
- 経過年数：購入から売却までの期間。なお、6か月未満は切り捨て、6か月以上は1年に切り上げます。
減価償却費を正しく取得費に計上することで、譲渡所得額の計算が正確になり、確定申告の結果が有利になる可能性があります。
減価償却費に関する注意点とトラブル回避策
1. 正確な建物代金の把握が重要
建物代金が不明確な場合、税務署が認める「概算取得費」として売却価格の5％しか経費計上できません。これにより、本来の税負担よりも大きくなるリスクがあるため、購入時の資料をもとに正確な金額を確認することが大切です。
2. 譲渡損失が出た場合でも確定申告を活用
売却によって譲渡損失が発生した場合でも、確定申告をすることで他の所得との損益通算が可能になります。これにより、給与所得などから源泉徴収された税金の一部が還付されるケースもあります。
まとめ
不動産の売却時には、建物部分に対する経費として減価償却費を正しく把握することが重要です。定額法による計算を適用し、取得費に計上することで譲渡所得税の負担を減らすことができます。さらに、譲渡損失が出た場合の損益通算による税還付も見逃せません。
確定申告の期限を守り、正確な資料をもとに計算することで、税務トラブルを回避し、節税効果を最大化しましょう。
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改田享
資格：宅地建物取引主任者 賃貸不動産経営管理士 ほめ達3級
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