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オーナーチェンジ物件の売却方法とは？価格の調べ方や成功する秘訣を解説！
2024-12-19
現在、入居者がいる物件を所有している方の中には、入居者を退去させずに売却を検討している方も多いのではないでしょうか。しかし、「オーナーチェンジ物件」の売却が可能なのか、価格はどのように決まるのか、疑問や不安を抱える方も少なくありません。本記事では、オーナーチェンジ物件の売却価格の調べ方や、売却を成功させるポイントについて詳しく解説します。
オーナーチェンジ物件が売却しにくい理由とその背景
入居者がいる状態で物件を売却する「オーナーチェンジ」には、通常の物件とは異なるハードルがあります。最大の理由は、買主が自己居住目的ではなく、投資目的に限られるためです。このため販路が狭まり、売却しにくくなります。特に、入居率が低い物件は収益性が低く見られ、投資家にとっても購入のリスクが高いと判断されることが多いでしょう。また、買主が住宅ローンを利用できないケースが多いことも、売却が難しくなる理由のひとつです。さらに、物件の管理状況や賃貸契約内容が不透明である場合、買主が慎重になる可能性があります。そのため、売却をスムーズに進めるためには、入居率や収益性の改善が求められます。
オーナーチェンジ物件の価格を知る3つの方法
オーナーチェンジ物件の売却価格を決定する際には、以下の3つの方法が一般的です。
- 直接還元法：賃貸収入と還元利回りを基に、年間純収益を還元利回りで割って価格を算出します。シンプルな計算ですが、利回りの設定が売却価格に大きく影響します。
- DCF法（ディスカウントキャッシュフロー法）：将来の収益予測に基づき、リスクを考慮した現在価値を計算する方法です。空室リスクや賃料変動を反映できる反面、計算が複雑です。
- 不動産会社の査定：プロの視点で周辺相場や入居率を考慮し、適正な査定額を提示します。査定額は売却額の目安となるため、信頼性が高い方法です。
複雑な計算に不安がある場合、不動産会社の査定を利用するのが安心です。また、査定額を参考にしながら、適切な売却価格を設定しましょう。
オーナーチェンジ物件を高く売るためのポイント
売却が難しいとされるオーナーチェンジ物件でも、適切な対策を取ることで成約の可能性を高められます。特に、収益性を上げる工夫は重要です。まず、空室が多い場合は、賃貸条件を見直すことを検討しましょう。家賃や敷金・礼金を引き下げたり、更新料を無料にするなど、借主にとって魅力的な条件を提示することで入居率を向上させることが可能です。入居者が増え、収益が安定すると、物件の価値が高まります。また、物件の管理状況や賃貸契約内容を明確にし、投資家に安心感を与えることも大切です。
さらに、売却を急ぐ場合には、不動産会社と密に連携し、ターゲットとなる投資家層に効果的にアプローチする戦略を取ると良いでしょう。
まとめ
所有している物件に入居者がいる状態でも売却は可能ですが、買主が投資家に限定されることから売却しにくいリスクは覚悟しなければなりません。
オーナーチェンジ物件の売却を成功させるためにも、入居率を上げる工夫を施し、投資家に購入するメリットを感じてもらうことが大切です。
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渡邊芽衣花
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