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オーナーチェンジ物件の売却価格の調べ方や売却を成功させる方法を詳しく解説
2023-12-26
現在所有している物件を第三者に貸しているが、入居者を退去させることなく売却したいと考えている方もいるのではないでしょうか。
しかしそもそもそのようなことが可能なのか、売却価格はどうなるのかなどについて不安を感じている方も多いでしょう。
そこで今回は、オーナーチェンジ物件の売却価格の調べ方や成約に導くための方法を解説します。
オーナーチェンジ物件が売却しにくい理由
入居者がいる状態で物件を売却する方法を「オーナーチェンジ」と呼びます。
しかし通常の物件とは異なり、オーナーチェンジ物件には買主自身の入居はほとんどありません。
どうしても買主が投資目的の方に限定されてしまうからで、そのため販路が狭まり売却しにくい現状があります。
とくに売りに出した物件の入居率が低い場合は賃貸収入も期待できないため、投資家であっても手を出しにくい傾向にあるでしょう。
また、オーナーチェンジ物件の購入にあたって買主が住宅ローンを利用できない点も売却が難しい理由のひとつです。
オーナーチェンジ物件の売却価格の調べ方
オーナーチェンジ物件の売却にあたり、もっとも気になるのは価格ではないでしょうか。
オーナーチェンジ物件の売却価格は、直接還元法・DCF法・不動産会社の査定のいずれかで調べることが可能です。
直接還元法は賃貸収入と利回りから売却価格を導き出す方法で、1年間の純収益から還元利回りを割って算出します。
一方、DCF法はその物件が将来生み出すであろう収益に、空室の増加や家賃の下落といったリスクを考慮した割引率を掛け、現在の評価額を算出する方法です。
ただし、これらのやり方は計算方法が煩雑であり、よくわからない方も多いでしょう。
そういった場合は、不動産会社への査定依頼をおすすめします。
不動産会社では周辺の取引事例や入居率などを総合的に判断したうえで、適正な査定額を提示してくれます。
「査定額＝売却額」というわけではありませんが、より近い金額で売却できるでしょう。
オーナーチェンジ物件の売却を成功させる方法
オーナーチェンジ物件は売りにくい傾向にありますが、それでも工夫次第では早期売却も可能です。
オーナーチェンジ物件の売却を成功に導くためにも、まずは空室を改善しましょう。
投資家に購入するメリットを抱かせるには、収益率を上げる必要があります。
もし現状で空室が目立つようであれば、家賃や敷金・礼金を下げたり、更新料を無料にしたりといった対策を講じましょう。
まとめ
所有している物件に入居者がいる状態でも売却は可能ですが、買主が投資家に限定されることから売却しにくいリスクは覚悟しなければなりません。
オーナーチェンジ物件の売却を成功させるためにも、入居率を上げる工夫を施し、投資家に購入するメリットを感じてもらうことが大切です。
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改田享
資格：宅地建物取引主任者 賃貸不動産経営管理士 ほめ達3級
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