不動産の相続税評価額とは？家屋・建物と土地の計算方法を解説

不動産を相続する際に把握しておきたい1つに「相続税評価額」があります。
相続税評価額は、家屋・建物と土地で評価方法が異なるため、あらかじめ計算方法などについて知っておくと良いでしょう。
そこで、不動産の相続税評価額とはなにか、また家屋・建物、土地それぞれの計算方法について解説します。
枚方市を中心に、京阪エリア（寝屋川市、交野市、大東市、高槻市、守口市、四條畷市）全域で相続にお困りの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産の相続税評価額とは？

相続が発生すると、亡くなった方が遺した財産の額によっては相続税がかかることがあります。
この相続税を計算する際に利用されるのが「相続税評価額」です。
ここでは、相続税評価額とはどのようなものなのか解説していきます。
また、相続税の申告で使う「固定資産税評価額」についてもご説明します。

相続税評価額とは

相続税評価額とは、相続税や贈与税を計算する際の基準となる価額のことです。
相続税が課税されるかどうかは、亡くなった方が遺した財産の価値によって異なります。
そのため、どのくらいの金銭的価値があるのかを把握する必要があるのです。
亡くなった方が遺した財産と呼ばれるものには、現金・預貯金・不動産・有価証券などさまざまありますが、これらを一つずつ評価することにより財産の総額がわかります。
その際に必要な評価方法は、財産ごとに異なり、その評価方法に沿って計算した財産の価額を「相続税評価額」といいます。
そして、この相続税評価額の合計額に基づいて、相続税が課税されるのかされないのか、課税される場合はいくらになるのかを計算していくわけです。
また、相続税評価額については役所が計算して通知してくれるものではないため、納税者が自分で計算しなければなりません。
なお、評価方法は財産ごとに決められていますが、原則として「時価」で計算します。

固定資産税評価額

相続税の申告では、相続税評価額だけでなく「固定資産税評価額」も使用します。
両者は、税金に関係する評価額ではあるものの、そもそもの目的が異なるため混同しないように注意が必要です。
固定資産税評価額とは、固定資産税ならびに都市計画税を課税するための基準となっている評価額です。
また、それ以外にも登録免許税や不動産取得税を計算する際にも用いられています。
固定資産税評価額は、総務大臣が定めた固定資産評価基準をもとに、市町村が評価・決定しているため、納税者が自分で計算する必要はありません。
なお、不動産の固定資産税評価額を知りたい場合は、役所にある固定資産課税台帳で閲覧可能です。
また、毎年4～6月に市区町村から送付される固定資産税の課税明細書でも確認することができます。
このように、固定資産税評価額と相続税評価額では、そもそも課税目的が異なるため別ものと理解しておきましょう。

不動産の相続税評価額の計算方法（家屋・建物）

家屋・建物の相続税評価額は、亡くなった方が利用していたか、それとも第三者に貸していたかによって計算方法が異なります。
ここでは、家屋の利用状況ごとに計算方法を解説します。

ケース①家屋・建物を故人が利用していた場合

家屋・建物を故人が利用していた場合の相続税評価額は、以下の計算式で算出されます。
相続税評価額＝固定資産税評価額×1.0
このように、故人が利用していた場合は、計算式からもわかるように、固定資産税評価額がそのまま相続税評価額になります。
たとえば、家屋の固定資産税評価額が2,000万円であれば、相続税評価額も2,000万円というわけです。

ケース②第三者に家屋・建物を貸していた場合

第三者に家屋・建物を貸していた場合は、以下の計算式で相続税評価額を算出します。
相続税評価額＝固定資産税評価額×（1－借家権割合）
借家権とは、家屋を借りて使用する権利のことを指し、その割合は家屋の評価額の30％と決まっています。
たとえば、固定資産税評価額が2,000万円の家屋を第三者に貸していた場合、借家権の評価額は「2,000万円×0.3＝600万円」です。
家屋の評価額から借家権を差し引くことができるので、その際の評価額は「2,000万円－600万円＝1,400万円」となります。
したがって、計算式にすると、「2,000万円×（1－0.3）＝1,400万円」となります。

ケース③故人が賃貸アパートを所有していた場合

故人が賃貸アパートを所有していた場合は、建物部分の相続税評価額は以下の計算式で算出できます。
相続税評価額＝固定資産税評価額×（1－借家権割合×賃貸割合）
賃貸割合は、貸している部分の床面積の割合のことを指し、床面積が広いほど評価額が下がるのが特徴です。
たとえば、賃貸アパートの建物部分の固定資産税評価額が5,000万円、床面積の合計が200㎡のうち貸している部分の床面積が100㎡とします。
この場合、賃貸割合は100㎡÷200㎡＝50％となるため、建物部分の相続税評価額は「5,000万円×（1－0.3×0.5）＝4,250万円となります。
このように、家屋・建物の相続税評価額は、どのように利用されていたかによって計算方法が異なるため注意しましょう。

不動産の相続税評価額の計算方法（土地）

最後に、土地の相続税評価額の計算方法を解説します。
土地の相続税を評価する方法は「路線価方式」と「倍率方式」の2種類があります。

路線価方式

路線価とは、道路に面した土地1㎡あたりの評価額のことで、この路線価が設定されているエリアの土地は路線価をもとに評価します。
路線価をもとに土地を評価することを「路線価方式」といいます。
ただし、路線価はすべてのエリアで設定されているわけではありません。
ご自身の土地が路線価地域であるかは、国税庁のホームページの「路線価図・評価倍率表」で確認することが可能です。
路線価地域の計算方法
路線価地域の土地の相続税評価額は、「路線価×各種補正率×土地面積」で計算します。
補正率とは、土地の形状に応じた土地の価値を正確に算出するための割合です。

倍率方式

倍率方式とは、路線価が設定されていないエリアの土地の評価方法です。
路線価図に倍率地域と掲載されているエリアでは、倍率方式で土地の相続税評価額を計算します。
倍率地域の計算方法
倍率地域の土地の相続税評価額は、「固定資産税評価額×倍率」で計算します。
倍率については、国税庁のホームページ上で確認することが可能です。

土地の相続税評価額は減額要素が認められている

土地の相続税評価額では、土地の契約関係や地形、利用方法などによりさまざまな減額が認められています。
たとえば、貸家建付地であれば、約20％ほど評価額を減額することができます。
減額処理をしないまま税務署に申告してしまうと、多くの税金を支払うことになるため、減額要素については事前に確認しておくことが大切です。

まとめ

相続税評価額とは、相続税や贈与税を算出する際のもとになる価額で、その価額によって支払う金額が決まります。
また、固定資産税評価額と異なり、自分で計算しなければなりません。
評価方法は、「家屋・建物」と「土地」でも異なり、かつ複雑なため、専門家である税理士と相談しながら進めるのがおすすめです。
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