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瑕疵担保責任から契約不適合責任へ―民法改正で変わった点とは
2025-01-12
不動産の売却を検討している方にとって、瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いを理解することは重要です。
2020年4月の民法改正により、重要な要素が更新されました。不動産売却は大きな財産が動くため、事前に知識を備え、売却に失敗しないようにすることが重要です。
瑕疵担保責任から契約不適合責任への移行
2020年4月の民法改正で、「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」として名称が変更されました。両者は、売買契約における売主の責任を規定する点で共通しています。しかし、契約不適合責任は、契約内容と不一致と判断された場合に、売主が責任を負うものです。
これにより、不動産売却時に突然の責任追求になることを避けるため、「契約不適合責任」の概念の理解が必須です。
契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いについて
民法改正によってできた不動産売却時の違いはいくつかあります。
たとえば、法的性質は契約不適合責任の場合契約責任となりますが、瑕疵担保責任の場合は法定責任となります。
契約不適合責任なら契約の内容に合致しない箇所が責任を負う対象ですが、瑕疵担保責任は隠された瑕疵に対して責任を負わなくてはなりません。
買主が請求できる権利は民法改正後のほうが多くなっており、以前の損害賠償請求と契約解除に加え、追完請求と代金減額請求が追加されています。
見る箇所によって受け取り方も変わりますが、買主が請求できる権利が多くなったことを思えば、どちらかというと買主に優しくなったかもしれません。
瑕疵担保責任ではなく契約不適合責任のもとで不動産売却する場合
不動産を売却する際には、既知の欠点も契約書にしっかり書いておくことがポイントになります。
想定外の追求をされることを避けるため、設備に関する責任まで負わないことも大切です。
また、免責特約を設け、責任を長い間にわたって追求されないようにすることをおすすめします。
不動差を売ってからずっと気が休まらないのでは、売るメリットが薄れてしまうからです。
まとめ
民法改正によって、不動産売却をおこなう際にも違いが出てきました。
これから注意すべき点は先ほど述べたように、欠陥を契約書に記載したり、免責特約を設けたりすることです。
これらさえ守れば、以前との違いを怖がらずに大切な不動産の売却にも踏み切れるのではないでしょうか。
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改田享
資格：宅地建物取引主任者 賃貸不動産経営管理士 ほめ達3級
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