不動産売却時にかかる税金は節税できる！計算方法や税金対策について解説

不動産売却時に利益が生じたら、所得税や住民税といった税金がかかります。
取引金額が大きいほど支払う税金も高くなるため、節税方法を把握しておくことが重要です。
そこで今回は、不動産売却時にかかる税金を節税する方法について解説します。
枚方市を中心に、京阪エリア（寝屋川市、交野市、大東市、高槻市、守口市、四條畷市）全域で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却時は税金対策を！取得費が不明な場合は？

不動産を売却して譲渡所得（売却益）が生じたら、所得税などの税金がかかります。
譲渡所得が生じているかどうかは、以下の計算式で求められます。
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）
取得費とは、不動産を取得したときにかかった費用のことで、譲渡費用は不動産を売却した際にかかった費用のことです。
取得費と譲渡費用を多く計上するほど譲渡所得が減るため、支払う税金も少なくなります。
ここからは、取得費の計算方法と取得が不明な場合の対処法などを解説します。

取得費の計算方法

取得費を計算する際、土地の場合は購入額をそのまま計上します。
一方で建物については、年数の経過とともに劣化するため、減価償却をおこなわなければなりません。
減価償却とは、経過年数とともに減少する価値の分を、減価償却費として差し引くことです。
減価償却費は、以下の計算式で求めることができます。
減価償却費 ＝ 建物購入価額×0.9×償却率×経過年数
償却率は建物の構造によって異なり、木造は0.031、鉄骨造（3mm以下）が0.036、鉄筋コンクリート造が0.015です。
上記で算出した減価償却費を建物購入価格から差し引き、土地購入価格と合算すれば、取得費を求めることができます。

取得費が不明な場合は？

先祖代々受け継いできた不動産などは、購入時の書類がなく取得費が不明なケースも少なくありません。
取得費が分からない場合は、概算取得費を用いることになります。
概算取得費とは、不動産を売却して得た金額の5％相当を取得費として算出する方法です。
たとえば、3,000万円で不動産を売却したときは、5％相当である150万円が概算取得費となります。
ただし概算取得費を用いる場合、実際よりも納税額が増える可能性がある点にご注意ください。
バブル期に購入した不動産などは、概算取得費で計算すると、実際にかかった取得費よりも大幅に低くなる恐れがあります。

取得費を証明できる書類を探す

取得費が分からない場合でも、家中を隅々まで探せば、購入時にかかった費用を証明できる書類が残っているかもしれません。
たとえば、購入額が記載された出金履歴のある通帳や、住宅ローンの金銭消費貸借契約書などです。
また、当時仲介した不動産会社が売買契約書の写しを保管していることもあるため、まずは確認してみると良いでしょう。

建物取得費を加算するのもポイント

先祖代々受け継がれてきた土地に住宅を建てたようなケースでは、土地の取得費だけが不明ということもあります。
このような場合は、建物と土地すべてに概算取得費を用いるのではなく、建物だけでも取得費を計上することが大切です。
土地の購入価額のみ不明のときは、以下の計算式で土地の取得費を求めましょう。

• 土地の概算取得費＝（売却価格－建物の取得費）×5％
• 全体の取得費＝建物の取得費＋土地の概算取得費

建物だけでも取得費を計上できれば、譲渡所得を小さくできるため節税につながります。

不動産売却における税金対策で知っておきたい譲渡費用とは？

譲渡費用は不動産を売却した際にかかった費用のことです。
取得費と同様に、譲渡費用を多く計上できるほど税金対策につながります。
ここでは、譲渡費用として認められる支出と認められない支出について解説します。

譲渡費用として認められる支出

譲渡費用として計上できるのは、おもに以下のような費用です。

• 売却時の仲介手数料
• 売買契約書の印紙代
• 売却のために測量した測量費
• 売却のためにおこなった建物の補修費
• 売却において借家人を立退かせるために支払った立ち退き料

譲渡費用に該当するのは、不動産売却時に「直接」要した費用に限ります。
売却時にかかった経費がすべて譲渡費用と認められるわけではない点にご注意ください。

譲渡費用として認められない支出

譲渡費用に含まれない支出もあるとお伝えしましたが、具体的にどのような費用が該当するのでしょうか。
譲渡費用として認められない支出の具体例は、以下のとおりです。

• 抵当権抹消費用
• 遺産分割のときにかかった費用
• 移転先家屋の購入費や修繕費
• 譲渡資産の維持管理費など

たとえ売却時にかかった費用であっても、上記の支出は譲渡費用として認められません。
ただし、譲渡費用にならなくても取得費に計上できるものもあります。
たとえば、土地を売るためにおこなった造成費用は、譲渡費用には計上できませんが、取得費に含めることが可能です。
また、買主の要望で実施した修繕費やリフォーム費用なども、譲渡費用と認められるケースがあります。
個別の判断が必要となるため、税理士や税務署に相談してみると良いでしょう。

不動産売却の税金対策で重要な取得費に加算できる費用とは

不動産売却における税金対策では、取得費や譲渡費用を正しく計上することが重要です。
先述したように、譲渡費用に該当しなくても取得費に加算できる費用もあります。
自己判断が難しいため、税理士などの専門家に相談しながら手続きを進めていくのがおすすめです。
また特例の利用によって、取得費に加算することを認めている費用もあります。
ここからは、税金対策に有効な制度や、取得費に加算できる費用について解説します。

3,000万円の特別控除を利用する

居住用財産の売却において一定の条件を満たす場合は、譲渡所得から3,000万円まで控除することが可能です。
適用条件には、ご自身が住んでいた家屋であること、売却相手が親子や夫婦など特別な関係でないことが含まれます。
なお、この特例は現在住んでいる家だけでなく、以前に住んでいた家屋を売る際にも適用できます。
その場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却しなければなりません。
節税効果が高いため、条件に当てはまる場合は積極的に利用したい特例です。

相続税を加算する

相続で取得した物件を売却した際は、一定の要件を満たすことで相続税を取得費に加算できます。
これを「取得費加算の特例」といい、適用するには次の条件を満たす必要があります。

• 相続や遺贈により財産を取得した者であること
• 財産を取得した者に相続税が課せられていること
• 相続開始のあった日の翌日から、相続税申告期限の翌日以降3年を経過する日までに譲渡していること

この特例は、相続税が課税された方しか利用できない点がポイントです。
利用できる方が限定されますが、税金対策に有効なため、適用条件はチェックしておくことをおすすめします。

まとめ

取得費とは不動産購入時にかかった費用で、譲渡費用は不動産売却時にかかった費用を指します。
税金対策をおこなうには、取得費や譲渡費用をもれなく経費に計上することが重要です。
譲渡費用ではなく取得費に計上できる費用などもあるため、専門家に相談しながら手続きを進めると良いでしょう。
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