空き家は使わないともったいない？住む・貸す・売るの3つについて解説

空き家は放置しているとさまざまなデメリットが生じるため、活用するのがおすすめです。
本記事では、空き家を住む場合、貸す場合、売る場合のやり方やメリットを解説します。
枚方市を中心に、京阪エリア（寝屋川市、交野市、大東市、高槻市、守口市、四條畷市）全域で空き家を所有している方は、ぜひ参考にご覧ください。

空き家を放置するのはもったいない！住む方法とは？

空き家は、そのままにしておくと維持費がかかるだけでなく、老朽化による倒壊や不審者の侵入といったリスクがあります。
しかし、思い出の詰まった家を手放すのは心苦しいと感じる方も多いでしょう。
そのような場合は、空き家をリフォームして自分で住むという選択肢があります。
空き家に住むために建て替えを検討する際に、確認しておくべきポイントは以下のとおりです。

①築年数の確認

建物の築年数は登記簿（登記事項証明書）、売買契約書、建物購入時の重要事項説明書などの書類に記載されています。
築年数による判断の目安は以下のとおりです。

• 築30年以上：基本的に建て替えを検討し、建て替え後の土地活用も考える
• 築20～30年未満：建物の状態によって、リノベーションと建て替えを同時に検討
• 築10～20年未満：そのまま住むか、必要な部分だけを修繕する

実際の建物の状態は、手入れの状況によって大きく異なります。
また、ご自身が住む場合と賃貸物件として貸し出す場合では求められる条件が異なることも考慮しましょう。

②現地調査の依頼

ハウスメーカーや建築会社に建て替えプランの提案を依頼し、担当者に建物内部の現地調査をしてもらいましょう。
現地調査の結果を基に、総合的に判断することが重要です。

③建て替え可能エリアの確認

築年数の古い建物は、古い建築基準法で建てられていることが多いため、建て替えの際には現行の建築基準法に合わせる必要があります。
その結果、現在と同じ広さの建物が建てられない場合や、更地にすると新しく建物が建てられなくなる「再建築不可物件」の可能性もあります。
そのため、空き家を建て替える前に、土地の条件や関連する法律を必ず確認しましょう。

④専門家のサポート

エリアの条件や法律の確認は、ハウスメーカーや建築会社、不動産会社の担当者に依頼すると良いでしょう。
建て替えプランを請求する際に、担当者に詳細を調べてもらうことが重要です。

⑤空き家をリフォームする際の国の補助金制度

行政による空き家対策として、既存の住宅を良質な住宅にリフォームする際の補助金制度があります。
主な補助金制度は、以下のとおりです。

• 長期優良住宅化リフォーム推進事業
• ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス（ZEH）支援事業
• 地方自治体の補助金制度

要件などは年度ごとに変わる可能性があるため、最新情報は国土交通省や役所のホームページでご確認ください。

空き家を放置するのはもったいない！貸す方法とは？

「古くなってしまった空き家を誰かに貸したいが、それは可能なのか？」と疑問に思う方もいるでしょう。
大きな収益は期待できなくても、管理の手間を省いたり、税金分を稼いだりできればと考える方も多いと思います。
結論から言うと、古い空き家でも貸すことは可能です。
国土交通省が実施した令和3年度の「土地問題に関する国民の意識調査の概要」によると、望ましい住宅の形態についての質問に対し「一戸建て」が54.4%と、マンションを上回っています。
一戸建てを希望する方は年々減少傾向にありますが、それでも一定の人気があります。
したがって、古い空き家でもまったく需要がないわけではなく、借主が見つかる可能性は十分にあるのです。

リフォームせずにそのまま空き家を貸す場合

「古い空き家をリフォームしなければ借主が見つからない」と思う方も多いかもしれません。
しかし、実際には状態が良くなくても「家賃が安ければ住みたい」というニーズは一定数存在します。
入居者が見つかるかどうかわからない状態で高額なリフォームをおこなうのはリスクがあります。
家屋の状態が気になる場合には、ハウスクリーニングを依頼し、少額のコストで物件を清潔に保つのがおすすめです。
新築同様にリフォームするよりも、最低限のリフォームをおこない、家賃を低く設定する方が借主が見つかりやすいエリアもあります。
そのまま空き家を貸すと初期費用が抑えられるため、所有者にも借主にもメリットがあるでしょう。
ただし、リフォームやリノベーションが施され、適切なメンテナンスがおこなわれた物件のほうが人気が高いのは確かです。
したがって、まずはそのままの状態で募集を開始し、状況に応じてハウスクリーニングやリフォームを段階的に進めていくのが良いでしょう。

ビジネス向け賃貸としての活用

都市部の駅近くにある空き家は、ビジネス向けの賃貸として活用することができます。
オフィスや店舗の頻繁な移転は対外的にデメリットがあり、移転にはコストもかかるため、長期間利用してもらえることが多いのがメリットです。
ファミリー向けに貸すのか、ビジネス向けに貸すのかの判断は、賃貸需要に左右されるため、まずは不動産会社にご相談ください。

空き家を放置するのはもったいない！売るメリットとは？

空き家は所有しているだけで、毎年固定資産税や都市計画税などの維持費がかかります。
使っていない不動産の維持費は、家計にとって余計な出費です。
所有期間が長くなるほど総額で支払う維持費は増えるため、空き家を持ち続けて損をしたくない場合は、空き家を活用して維持費を賄うか、売却を考える方が良いでしょう。
また、空き家を活用・管理するのは面倒だからといっても、放置するのはおすすめできません。
日本には空き家対策特別措置法があり、適切に管理されていない空き家は「特定空家」に指定される可能性があります。
特定空家に指定されると、所有者は行政から適切な管理を求められます。
指導や助言に従わなければ、罰金を請求されたり、固定資産税の優遇措置（建物があると土地の固定資産税が6分の1になる）がなくなったりとデメリットが大きいです。
最悪の場合、行政代執行で家を強制的に解体され、その費用を請求されることもあります。
このようなリスクを避けるためにも、空き家を放置するのではなく、売ることがおすすめです。
空き家を売るメリットは、以下のとおりです。

①維持・管理の手間や費用から解放される

空き家を売ると、定期的に掃除や点検に出向く手間がなくなります。
また、台風などの自然災害が起こるたびに様子を見に行く必要もありません。
さらに、固定資産税や修繕費といった維持管理費用の負担もなくなります。
もちろん、売却手続きには時間がかかることもありますが、手間や金銭的な負担から解放されることは大きなメリットです。

売却代金として現金を手にできる

空き家を売ると、まとまった現金を得られるのもメリットです。
物件によっては数千万円が手に入ることもあります。
このお金を活用すれば、新しい家を購入したり、投資を始めたりすることできるでしょう。
また、家族との旅行やお子さんの教育、趣味に使うことも可能です。
まとまったお金が欲しい方には、空き家の売却がおすすめです。
さらに、マイホームや亡くなった親の実家を売却する場合、一定の要件を満たせば譲渡所得税の3,000万円の特別控除の特例を使って節税することもできます。

まとめ

空き家は放置していても維持費がかかるため、建て替えやリフォームをおこなって住むのがおすすめです。
また、ファミリー向けやビジネス向けに賃貸活用する方法もあります。
空き家を売ると、維持費や管理の手間が省け、まとまった現金を手に入れることができることがメリットです。
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