投資用物件を売却する理由とは？売却前の準備や手続きの流れを解説

投資用物件は、売却のタイミングを図るのが難しいですよね。
そこで本記事では、投資用物件を売却する理由や売却前の準備、手続きの流れについて解説します。
枚方市を中心に、京阪エリア（寝屋川市、交野市、大東市、高槻市、守口市、四條畷市）全域で投資用の不動産の売却を検討している方は、ぜひご参考になさってください。

投資用物件を売却する流れ①売却する理由の確認

投資用物件の売却を決めたら、まず「なぜ売却するのか」を明確にしましょう。
売却する理由がはっきりしないと、売却完了までの目標設定が難しく、満足のいく取引ができなくなってしまいます。
売却理由によっては、すぐに売却活動を始めた方が良い場合もあれば、適切なタイミングを待ってから売り出した方が良い場合もあります。
たとえば、賃貸経営がうまくいかず、毎月の返済が厳しい場合は、滞納する前に早めに売却手続きを進めることが重要です。
反対に、売却を急いでいない場合は、より好条件な買主が見つかるまでじっくり売却活動をおこなう選択肢もあります。
まずは、投資用物件を売却する主な理由を確認し、ご自身がどれに当てはまるか考えてみましょう。

売却する理由①資金作りのため

まとまった資金が必要になり、投資用物件を売却する方は多いです。
たとえば、新しい事業を始める際に開業資金として数百万円の現金が必要になるケースがあります。
また、買い替え時の購入資金に充てるために、所有している物件を売却する場合もあります。
不動産のような高額な資産は、まとまった現金が必要になった際に売却対象となることが多いです。
その場合、まずは売却する物件の相場を確認し、適切な売却プランを立てましょう。

売却する理由②税金の支払いが困難なため

投資用物件に限らず、不動産を所有していると固定資産税や都市計画税がかかります。
家賃収入が十分にあれば、そこから税金を支払うことができるため、それほど負担には感じないかもしれません。
しかし、空室期間が長引くと収入が減少し、預貯金などから税金を支払わなければならない状況に陥ることがあります。
固定資産税は毎年1月1日時点の不動産所有者に課されるもので、滞納すると財産を差し押さえられるリスクがあります。
このように、税金の支払いが負担に感じられるようになったときに、物件を手放す方も多いです。
売却した年の固定資産税は買主と売主で日割り精算するのが一般的ですが、契約内容によっても異なるため、売買契約時に確認しましょう。

売却する理由③売却益を確保するため

不動産の価値が上がっているタイミングで物件を売却する方もいます。
基本的に不動産投資は、長期的な家賃収入（インカムゲイン）を狙うものですが、より多くの資金を得るために、売却益（キャピタルゲイン）を狙う手法もあります。
キャピタルゲインを狙って売却する場合、市場の動向をこまめにチェックし、適切なタイミングを見極めることが重要です。

投資用物件を売却する流れ②売却前の準備から媒介契約まで

投資用物件を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。
売却前の準備から不動産会社と媒介契約を結ぶまでの流れは、以下のとおりです。

①不動産の資料を準備する

不動産の価値は不動産会社に査定を依頼すると分かります。
投資用物件は、収益還元法で査定額を算出します。
収益還元法とは、物件の適正な利回りと収益性に基づいて物件の価格を算出する方法です。
また、査定額を算出するには、入居率や家賃の金額、修繕状況などについて調べます。
その際にスムーズに対応できるように、登記簿謄本、修繕履歴、レントロールなどの書類を整理しておきましょう。
なお、レントロールとは、不動産の賃貸借条件を一覧表にした書類のことです。

②不動産会社と媒介契約を結ぶ

書類の準備ができたら、不動産会社に査定を依頼しましょう。
査定は、数日から1週間ほどで完了します。
次に、不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約とは、不動産会社に売却の仲介を依頼するための契約です。
以下の3種類の媒介契約のなかから、ご自身に適したものを選択しましょう。
一般媒介契約
一般媒介契約は、複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約です。
複数の不動産会社が同時に売却活動をおこなうため、買主の幅が広がるメリットがあります。
しかし、不動産会社に販売活動の報告義務がないため、進捗状況を把握しづらい点が注意点です。
専任媒介契約
専任媒介契約は、1社の不動産会社にのみ仲介を依頼する契約です。
専任媒介契約では、不動産会社に報告義務があるため、販売戦略を立てやすいメリットがあります。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約も、1社の不動産会社にのみ仲介を依頼する契約です。
専任媒介契約も高い頻度で不動産会社に報告義務があり、販売戦略を立てやすいです。

③不動産会社による販売活動

媒介契約を結ぶと、不動産会社はインターネットやチラシなどを活用して、販売活動をおこないます。
投資用物件は一般的な居住用物件とは異なるアピールポイントがあるため、以下の点をうまくアピールして、買主の購入意欲を高めます。
収益性
賃貸収入や将来的なキャピタルゲイン（売却益）の見込みをしっかり伝えましょう。
賃貸需要
物件の立地や周辺環境に基づく賃貸需要の高さをアピールすることが重要です。
たとえば、駅近や商業施設の近くなど、賃貸需要が高いエリアであることを強調しましょう。
大規模開発の予定
物件周辺で予定されている大規模開発やインフラ整備の情報も重要なアピールポイントです。
将来的な価値の向上を期待させる要素を強調しましょう。

投資用物件を売却する流れ③買主との契約交渉から引き渡しまで

投資用物件の購入希望者が現れた後は、条件交渉をおこない、売買契約を結びます。
売買契約後は、物件を引き渡す流れとなります。
詳細な手順と流れは、以下のとおりです。

①購入希望者との条件交渉

物件に購入希望者が現れたら、引き渡し日や売却価格、契約日などの条件交渉をおこないます。
とくに売却価格については、双方の意見が合わず、交渉が長引くことがよくあります。
事前に「いくらまでなら価格を下げても良い」という許容範囲を決めておくと良いでしょう。

②買主と売買契約を結ぶ

条件交渉がうまくいったら、次に買主と売買契約を結びます。
契約日には、買主から手付金を受け取り、売買契約書に署名と捺印をおこないます。
その際、契約書の内容に間違いがないかをしっかり確認しましょう。
気になる点やわからないことがあれば、必ず解決してから契約を進めるようにしてください。

③各取引先に連絡を入れる

売主がローンを組んでいる場合は、金融機関に今後の返済について相談しましょう。
また、物件の清掃会社やゴミ清掃会社など、各取引先にも物件を売却することを伝える必要があります。
連絡を入れた後は、取引先の指示にしたがって手続きを進めてください。

④残金の受領と物件の引き渡しについて

買主から残金を受け取った後、鍵や関連する書類を渡して物件を引き渡します。
投資用物件の場合は、居住用物件と違い、入居者から預かっている敷金や賃料の精算も必要になります。
これは、月の途中で物件が売却された場合、売主が前払いで受け取った賃料の割合が多くなるためです。
物件を引き渡した後には、所有権移転の登記をおこない、物件の売買の取引が完了します。

まとめ

投資用物件を売却する理由は、資金作りや税金の支払い、キャピタルゲインを得るためであることが多いです。
不動産会社に査定を依頼する際は、事前に登記簿謄本や修繕履歴、レントロールなどの書類を準備しておきましょう。
売買契約後は、物件の引き渡し前に清掃会社への連絡や賃料の精算なども必要になります。
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