離婚で建てたばかりの新築物件を売却する方法とは？住み続ける方法も解説

家を新築で建てたばかりのタイミングで離婚することになった場合、家を売却するべきか迷ってしまうでしょう。
とくにローンが残っている場合は、注意すべき点が多いため、事前に売却方法や注意点を把握しておくことをおすすめします。
そこで、離婚して建てたばかりの家を売却する方法や、離婚後も住み続ける方法と注意点を解説します。
枚方市を中心に京阪エリア全域で、新築物件の購入直後に離婚をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

離婚により建てたばかりの新築物件を売却する方法

離婚により建てたばかりの家を売却する際は、住宅ローン残債の金額が売却価格と比較して上回っているかどうかで売却方法が変わってきます。
住宅ローン残債よりも売却価格が高い状態を「アンダーローン」と呼び、逆に住宅ローン残債が売却価格を上回っている状態を「オーバーローン」と呼びます。
ここでは、アンダーローンの場合とオーバーローンの場合の売却方法をそれぞれ見ていきましょう。

アンダーローン（売却価格＞ローン残高）の場合

売却価格のほうがローン残債よりも高いアンダーローン状態の場合は、通常の売却方法で家を売却し、売却代金でローンを完済する流れになります。
一般的には、住宅ローンが残っている状態の家には、抵当権が設定されています。
しかし、抵当権が設定されたままでは、売却することができません。
そこで、アンダーローンの場合は、売買契約後に売却代金でローンを完済し、抵当権を外す前提で物件を売り出すことになります。
売却する際は、不動産会社と媒介契約を結び、売却活動をおこなって買主を探します。
なお、ローンを完済後に売却代金が残れば、持分割合にかかわらず財産分与として1/2で分け合うのが一般的です。

オーバーローン（売却価格＜ローン残高）の場合

ローン残債のほうが売却価格を上回るオーバーローン状態の場合は、売却しても売却代金でローンを完済することができません。
ローンが完済できなければ抵当権を抹消することができないため、差額分を自己資金で賄うなどの対応が必要になります。
もし、自己資金で賄うことができない場合は、債権者である金融機関の同意を得て「任意売却」をおこなうことになります。
任意売却とは、売却後にローンが残る場合でも、金融機関の同意が得られれば抵当権を外してもらったうえで売却できる方法です。
売却方法は、一般的な売却と同様に進めていきますが、売却後もローン返済が続く点が異なります。
また、期限までに売却できない場合は、競売となる恐れもあるため注意しなければなりません。

建てたばかりの新築物件に離婚後も住み続ける方法

子どもがいる場合や、生活環境を変えたくない場合など、離婚後にどちらかが住むケースもあるでしょう。
しかし、自宅の名義人でない方やローン契約者でない方が住む場合は、いくつかのポイントを押さえておく必要があります。
ここでは、離婚後も住み続ける方法を解説します。

パターン①名義人が住み続ける場合

1つ目のパターンは、家の名義人と住宅ローンの名義人が住み続ける場合です。
家の名義人は、一般的には住宅ローンの名義人と同じであるケースが多いといえるでしょう。
名義人が住み続ける場合は、そのまま返済を続けながら住み続けるため、とくに問題はないでしょう。
なお、夫婦間の取り決めによって異なりますが、住宅ローンの半分程度を相手に支払うことで財産分与とすることが多いようです。
ただし、収入が少ない場合や、支払いを求めない場合はそのまま名義人が支払い続けることになります。

パターン②名義人でない方が住み続ける場合

家の名義人や住宅ローンの名義人が住み続ける場合は、自宅の名義とローンの名義を住む側に変更する必要があります。
ただし、住宅ローンの返済中は名義人を変更できない可能性が高いでしょう。
というのも、ローンの借入額は、あくまでも契約した名義人の経済力に応じた金額だからです。
そのため、妻が名義人になるには、住宅ローンの借り換えなどを検討することになるでしょう。
ただし、借り換えは審査が厳しく、収入条件や年齢など一定の要件を満たさなければ認められないため注意が必要です。

名義人以外の方が住み続けるリスク

たとえば、夫が家とローンの名義人となっており、妻が住み続けると仮定しましょう。
この場合、夫の名義のまま妻が住み続けると、リスクを伴う可能性があるため注意が必要です。
仮に夫が住宅ローンの返済を滞納した場合、妻は強制的に退去させられる恐れが出てきます。
また、そもそも名義人と実際に住む方は一致していなければなりません。
もし一致していないことが知られてしまうと、契約違反と見なされローンの一括返済を求められるケースもあります。
そのため、名義人ではない方がそのまま住み続けるのはリスクが高いといえるでしょう。

新築物件を建てたばかりで離婚する場合の注意点

最後に、新築で家を建てたあとにすぐに離婚する際の注意点を解説します。

注意点①離婚協議書と公正証書を作成しておく

離婚に伴い、夫婦間で決めた内容は、口約束だけでなく離婚協議書や公正証書として残しておくことが重要です。
たとえば、夫が離婚時に「住宅ローンの返済をするから、妻が住み続けても良い」と口約束をしたとしましょう。
しかし、数年後に、住宅ローンの滞納が続いた場合、口約束だと証拠がないため、夫が返済する約束を証明することができません。
一方で、離婚協議書と公正証書を作成しておけば、法的に証明することができるため、前述したようなトラブルを回避できます。
なお、協議書や公正証書の作成については、司法書士に相談しながら進めることをおすすめします。

注意点②ローンの負担割合を話し合う

夫婦間の取り決めによって異なるものの、住宅ローンの負担割合は折半するのが一般的です。
ただし、慰謝料が発生する場合は、ローンの支払いで相殺されるケースも少なくないでしょう。
また、子どもがいる場合、親権を持つ側の収入によっては、親権を持たない側が住宅ローンの負担を負うケースもあります。
いずれにせよ、慰謝料や養育費などを考慮し、夫婦間で大きく差が出ないように住宅ローンの負担割合を決めると良いでしょう。

注意点③離婚により連帯保証が解除されることはない

住宅ローンを組む際に、連帯保証人を妻にするといったケースもあるでしょう。
住宅ローンにおける連帯保証は、保証人と銀行との契約になります。
そのため、夫婦が離婚したからといって、妻の連帯保証が解除されることはないため注意が必要です。
したがって、住宅ローンに連帯保証人が設定されている場合は、できる限り離婚のタイミングで家を売却しローンを完済するのが望ましいといえるでしょう。

まとめ

建てたばかりの新築の家は、一般的に住宅ローンが多額に残っているケースがほとんどのため、売却か住み続けることを選ぶ際は慎重に判断することが必要です。
とくに名義人と住み続ける方が異なる場合は、滞納リスクなどが懸念されるため注意しなければなりません。
離婚後にトラブルにならないためには、事前にローンの負担割合を決めたり、離婚協議書や公正証書を作成したりして対策をおこないましょう。
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