空き家を売却したら確定申告は必要？税金の計算方法についても解説！

誰も住んでいない空き家であっても維持管理がかかるため、負担を軽減するために売却を検討される方も多いでしょう。
土地や家屋などの不動産を売却して利益を得たら、決められた期日内に確定申告を行う必要があります。
今回は、空き家の売却で確定申告が必要なのか、申告を怠るリスクと税金の計算方法について解説します。
枚方市を中心に、京阪エリア（寝屋川市、交野市、大東市、高槻市、守口市、四條畷市）全域で空き家の売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

空き家売却後に確定申告が必要になるケースとは

不動産を売却すると、翌年に確定申告が必要になることがあります。
確定申告とは、1年間の収入や支出を基に税金を計算し、税務署に申告する手続きのことです。
確定申告が必要かどうかは、その家に人が住んでいるかいないかは関係ありません。
たとえ空き家であっても、以下に該当する場合は期日内に確定申告を行わなければなりません。

譲渡所得が発生した場合

空き家を売却して譲渡所得が発生したら、そこに「譲渡所得税」が課されるため確定申告が必要です。
譲渡所得は不動産を売却した際に得た利益のことですが、この利益は売却金額そのものを指すわけではありません。
売却金額から経費を差し引いたあとの差額を譲渡所得といい、具体的な計算方法は後ほど解説します。
不動産売却により譲渡所得が発生したら、サラリーマンや公務員といった会社勤めの方もご自身で申告が必要です。
本来、会社勤めの方は勤務先が申告を行いますが、譲渡所得は給与所得とは異なり、会社が代わりに申告してくれることはありません。
そのため、空き家を売却して譲渡所得が発生した場合は、給与所得とは別にご自身で確定申告を行う必要があります。
確定申告に馴染みがなく、「自分でできるかな」と不安な場合は税理士に相談することも検討しましょう。

特例を利用したい場合

空き家を売却した損失（マイナス）が出た場合、確定申告は不要と考える方もいるかもしれません。
しかし損失が出た場合でも、確定申告を行うことをおすすめします。
なぜなら、譲渡損失として申告することで、他の所得と相殺（損益通算）できる可能性があるためです。
損益通算をすると、譲渡損失を他の所得（給与所得や事業所得など）と相殺でき、結果的に税額が軽減されることがあります。
もし譲渡損失が大きすぎて全てを相殺できなかった場合でも、「繰越控除」により、翌年以降に損失を繰り越して相殺することも可能です。
確定申告をしないと、こうした特例や制度は利用できないので、損失が出た場合でも申告することをおすすめします。

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空き家売却で確定申告を怠るとどうなる？

空き家を売却して利益が出ているにも関わらず、確定申告をしないとペナルティが課されます。
具体的にどうようなペナルティが課されるのか、事前に把握しておきましょう。

無申告加算税が課される

期限内に確定申告を行わなかった場合、「無申告加算税」が課される可能性があります。
これは、本来納めるべき税金に加えて、さらにペナルティとして課される追加の税金です。
税率は、金額が50万円以下の部分が15％、金額が50万円を超える部分は20％です。
ただし期限を過ぎてしまったことに気づき、指摘を受ける前に自主的に申告した場合は軽減措置が適用されます。
この場合、無申告加算税の税率は一律5％に軽減され、悪質な隠ぺいや仮装がない限りは大幅に負担が減ります。
税務署から通知や指導を受けてから申告した場合は、原則通りの15％〜20％が課税されるため、気づいた時点での早めの対応が大切です。

延滞税が課される

申告が遅れることで発生するもう一つのペナルティが「延滞税」です。
遅延税は納付期限を過ぎた税金に対して日割りで利息のように課されるもので、期限後に納付する日数が長引くほど金額が膨らんでいきます。
延滞税の割合は毎年変動しますが、年利で数％が課されることが一般的です。
無申告加算税と同様に、支払う税金が増えてしまうため、早めの対応が求められます。

特例を利用できなくなる

空き家の売却に関しては、一定の条件を満たすことで「3,000万円特別控除」などの特例を利用できるケースがあります。
しかし確定申告を行わないと、損益通算の制度と同様に、たとえ条件を満たしていたとしても特例が適用されません。
特例を使えば本来支払う必要のあった税金が大きく減額される場合もありますが、期限内の申告が前提です。
制度を活用できるチャンスを逃さないためにも、申告準備は早めに開始し、余裕をもって手続きを済ませましょう。

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空き家売却で確定申告が必要になったら知っておきたい！譲渡所得税の計算方法

空き家の売却より譲渡所得が生じたら、そこには「譲渡所得税」が課されます。
不動産は高額な資産で税金も高くなりやすいため、事前に納税額の目安を知っておくと安心です。
最後に、譲渡所得税の計算方法について解説します。

①譲渡所得を算出する

先述したように、譲渡所得税は譲渡所得に課税されるため、まずは譲渡所得を求めることから始めます。
譲渡所得の計算式は「譲渡所得 ＝ 売却金額 －（取得費＋譲渡費用）」です。
取得費とは不動産を購入した時にかかった費用のことで、不動産の購入代金や購入時に支払った仲介手数料、登記費用や登録免許税などの諸費用が含まれます。
一方で譲渡費用は不動産を売却する際にかかる費用を指し、代表的なのが売却に伴う測量費用や解体費用、登記の抹消費用、不動産会社に支払う仲介手数料などです。
これらの諸経費を売却代金から差し引き、プラスになった場合は確定申告が必要です。
マイナスになった場合、税金はかからないので確定申告は必須ではありませんが、損益通算を行いたい場合は申告をする必要があります。

②各種控除額を差し引く

空き家の売却時には、以下のような特例や制度を利用して税負担を軽減できる可能性があります。

• 3,000万円特別控除
• 所有期間10年超の軽減税率特例
• 相続した空き家に対する特例

たとえば3,000万円特別控除を適用した場合、文字通り譲渡所得から最大3,000万円まで差し引くことができます。
つまり、譲渡所得が3,000万円以下であれば、特例の適用によって譲渡所得をゼロにできるということです。
各種控除額を差し引いて譲渡所得がゼロまたはマイナスになる場合、譲渡所得税は発生しません。

③譲渡所得税額を算出する

最後に、一定の税率を掛けて譲渡所得税を計算します。
このときに適用される税率は、売却した年の1月1日時点で不動産の所有期間が5年を超えているかどうかで異なります。

• 5年以下（短期譲渡）：39.63%
• 5年超（長期譲渡所得）：20.315%

短期譲渡は長期譲渡の約2倍の税率がかかるため、売却のタイミングによっては納税額に大きな差が出ます。
取得から5年が経過するかどうかの境目では、売却を急いでいない場合に限り、確実に5年を経過してから売却するのがおすすめです。

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まとめ

空き家を売却して譲渡所得が発生したら、翌年に確定申告が必要です。
また損失が生じた場合も確定申告をすることで損益通算や繰越控除といった税制上の特例を活用できる可能性があります。
申告を怠ると無申告加算税や延滞税が課されてしまうため、早めに準備を始めて期限内に申告を済ませましょう。
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