親名義の空き家でも売却できる？成年後見制度や注意点などを解説！

親が老人ホームに入居するなどして実家が空き家になった場合、今後活用する予定がなければ売却するのがおすすめです。
なかには「親の代わりに売却しよう」と思う子どももいますが、親名義の家は勝手に売却することができません。
今回は親名義の空き家を売却する方法や成年後見制度の概要、売却時の注意点について解説します。
枚方市を中心に京阪エリア（寝屋川市、交野市、大東市、高槻市、守口市、四條畷市）全域で親名義の空き家を売却したいとお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

親名義の空き家を売却する方法

冒頭でも触れたように、不動産が親名義になっていると、簡単に売却することはできません。
親名義の空き家を売却するには所定の手続きが必要であり、親が存命か死亡しているかによって対応が異なります。
ここからは親名義の空き家を売却する方法について解説します。

親が存命の売却は代理人として売却する

親が存命で意思疎通がとれる場合は、親名義の空き家を子どもが代理人となって売却することが可能です。
ただし売却代金は名義人である親に入金されるため、代理人が直接手にすることはできません。
また売却時には親への意思確認もおこなわれ、親本人が記名および押印した委任状も用意する必要があります。
親への意思確認があるのは、不動産という大きな資産を委任状だけで売買するのはリスクが大きいと考えられているためです。
委任状は親子関係であれば簡単に作成できてしまうため、トラブル防止のためにも売主である親本人の意思確認が重要になります。

親が死亡している場合は子が所有者として売る

親が亡くなった後に子どもが家を引き継ぎ、所有者となって売る方法もあります。
不動産を相続したら、まず法務局で「相続登記」をおこなわなければなりません。
相続登記とは、不動産の名義を亡くなった方から相続人に変更する手続きのことです。
不動産は所有者本人しか売却ができないので、すぐに売却を予定していて所有者が変わる場合でも、一旦は親から子どもへ名義を変更する必要があります。
相続登記は不動産の相続を知った日から3年以内におこなわなければならず、義務を怠ると10万円以下の過料が科される可能性があります。
申請時には複数の書類を集める必要があるので、必ず期限内に手続きができるよう、準備は早めに始めましょう。
相続登記は自分でもできますが、法的な知識も必要になることから、司法書士へ依頼して手続きを進めていくのが一般的です。
依頼料として約5〜8万円の費用が発生しますが、不備なく円滑に手続きを進めたい方は司法書士への依頼をご検討ください。
相続登記が完了して不動産の名義が親から子に変われば、所有者として自由に売却できるようになります。

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親が認知症になった場合に親名義の空き家を売却する方法

親が存命であれば委任状により不動産を売却できますが、親が認知症を患っている場合は注意が必要です。
認知症により判断能力がないと判断された場合、子どもが代理人として親名義の不動産を売却することはできません。
判断能力がない状態では本当に親の意思で子どもに代理権を与えたのかが曖昧になり、トラブルに繋がるリスクがあるためです。
ただし成年後見制度を利用することで、親が認知症になっても不動産を売却することができます。
万が一の時に備えて、成年後見制度の概要と種類について確認しておきましょう。

成年後見制度の概要

親が認知症を患っている場合に、親名義の不動産を売却する方法として「成年後見制度」の活用が挙げられます。
成年後見制度とは、認知症や知的障がい、精神障がいなどにより判断能力が十分でない方の生活や財産を守る制度です。
本人のサポートをおこなう「成年後見人」が家庭裁判所によって選任され、本人の代わりに契約手続きや財産管理などをおこないます。

成年後見制度は2種類に分けられる

成年後見制度には、任意後見制度と法定後見制度の2種類があります。
任意後見制度は、本人に十分な判断能力があるうちに、本人が自ら後見人を選ぶ制度です。
本人の判断能力が低下したときに任意後見契約の効力が発生し、任意後見人による支援が始まります。
一方で法定後見制度は、判断能力がない本人に代わり、家庭裁判所が後見人を選ぶ制度です。
任意後見制度のように本人が自由に後見人を選べないので、必ずしも子どもが後見人になれるとは限りません。
後見人になるには家庭裁判所に認められる必要があり、福祉の専門家やその他の第三者が選任されることもあります。
申し立ての結果、後見人になれなかったとしても、途中でこの制度の利用を辞めることはできません。
成年後見制度が認められた場合は、親名義の不動産を売却することを改めて家庭裁判所に申し立て、許可を得る必要があります。
つまり法定後見制度によって後見人になったからといって、思うままに空き家を売却できるわけではないということです。
確実に売却を進めたいのであれば、親の判断能力があるうちに任意後見制度を利用するのが賢明でしょう。

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親名義の空き家を売却する際の注意点

親名義の不動産を売却するのは、一般的な不動産を売却するよりもハードルが高いといえます。
トラブルのない円滑な売却を目指すためにも、不動産を売却する際の注意点を確認しておきましょう。

売却前に境界線確認を済ませておく

空き家を売却する前に、境界線の問題を解決しておきましょう。
先祖代々受け継がれてきたような古い家の場合、隣地との境界が曖昧になっているケースも多いです。
境界線が曖昧な土地は隣人トラブルの原因となる可能性が高く、進んで購入する買主はほとんどいません。
買主に安心して購入してもらうためにも、測量士や土地家屋調査士による測量をおこない、境界を確定しておきましょう。

売却のタイミングを見極める

親が元気であれば贈与により家を取得してから売却する方法もありますが、その場合は贈与税がかかります。
贈与税率の最高税率は55%にも及ぶため、贈与税についてもよく考えた上で贈与を受けるか判断することが大切です。
一方で相続を通じて家を手に入れた後に売却するケースでは、特例の利用によって税負担を軽減できるというメリットがあります。
しかし相続後の売却は相続人全員の同意が必要となり、相続人との関係性や人数によっては意見が合わずトラブルになる恐れがあります。
親名義の空き家を売却する際は、税金面や相続人との関係、親の状況などを考慮して、最適なタイミングと方法を選びましょう。

契約不適合責任に問われないように注意する

売却した家が契約内容と異なる場合、売主は契約不適合責任を問われる可能性があります。
たとえば、契約書には記載されていない雨漏りが引き渡し後に発覚した場合、売主が費用を負担して該当箇所を修繕しなければなりません。
修繕費用の負担だけでなく、状況によっては売却代金の減額や損害賠償、契約解除を請求される可能性もあります。
トラブルを防止するためには、売却前に家の状態をしっかりと確認し、不具合があれば買主に包み隠さず正確に伝えることが大切です。

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まとめ

親名義の空き家を売却するには、子どもが代理人となって売却するか、親が亡くなったあと相続してから売却する方法があります。
親が認知症などを患い、意思疎通ができないと判断されたものの、どうしても家を売りたい場合は成年後見制度を活用すると良いでしょう。
また事前に隣地との境界線を明確にし、家に不具合があれば買主に詳細を伝えた上で契約を結ぶことが大切です。
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