相続不動産の売却ガイド：手続き、税金、および重要な注意事項

相続や不動産売却では、さまざまな手続きが必要です。
段取りを把握することはもちろん、発生する税金の種類や、計算方法についても理解を深めておかなくてはなりません。
今回は相続後に不動産売却する際の手続きやかかる税金、注意点を解説します。
枚方市を中心に、京阪エリア（寝屋川市、交野市、大東市、高槻市、守口市、四條畷市）全域で、不動産を相続する予定の方は、ぜひ参考になさってください。

相続後に不動産売却する際の手続きと必要書類

まずは、相続後に不動産売却する際の手続きと、必要書類を解説します。

手続きの流れ

相続発生から不動産売却までの流れは、下記のとおりです。

• 有効な遺言書の有無を確認する
• 遺言書がない場合は遺産分割協議をおこなう
• 相続人に名義変更する
• 査定を依頼する
• 売却する

相続が発生した時点で、まず遺言書の有無を確認します。
有効な遺言書があれば、内容に沿って遺産分割することが可能です。
もしない場合は、相続人全員で遺産分割協議をおこないましょう。
遺産分割協議とは、誰がどの財産をどのくらいの割合で取得するのかを話し合うことです。
遺産分割協議がまとまり、不動産を取得する方が決まったら、被相続人から相続人へ名義変更の手続きをおこないます。
そのあとは査定を依頼し、どのくらいの金額で不動産売却できるかを調べてください。
売却期間などの条件を決めたうえで売り出し、買主が見つかれば不動産売却の完了です。

相続の手続きに必要な書類

相続の手続きに必要な書類は、下記のとおりです。

• 遺産分割協議書（遺言書がない場合）
• 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで）と住民票の除票
• 相続人全員の戸籍謄本と印鑑証明書
• 不動産を相続する方の住民票
• 不動産の固定資産評価証明書と登記事項証明書

登記事項証明書は法務局で取得できます。
そのほかの書類は、市役所で入手することが可能です。
遺産分割協議をおこなった場合は、相続人が遺産分割協議書を作成します。
このように、相続の手続きにはさまざまな書類が必要となります。
遠方から取り寄せることも考え、早めに揃えておくのがおすすめです。

媒介契約の種類

不動産売却の際は不動産会社と媒介契約を結び、仲介を依頼するのが一般的です。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。
一般媒介契約では、複数の不動産会社に仲介を依頼でき、売主自身で買主を見つけて取引（自己発見取引）することも可能です。
専任媒介契約を選ぶ場合、自己発見取引は可能ですが、1社の不動産会社としか媒介契約を締結できません。
また、不動産会社には販売状況の報告を2週間に1度以上、売主に報告する義務も生じます。
専属専任媒介契約とは、1社の不動産会社にしか仲介を依頼できないうえ、自己発見取引も不可となる契約です。
売主への販売状況の報告は、1週間に1度以上と、専任媒介契約より多くなります。

相続後の不動産売却でかかる税金と計算方法

続いて、相続後の不動産売却でかかる税金について解説します。

印紙税

印紙税は、印紙税法で定められた書面にかかる税金です。
売買契約書に対して課税されるため、契約金額に応じた収入印紙を貼り付けて納税します。
不動産売却では、印紙税の金額は200円～60万円までと定められています。

譲渡所得税

不動産売却で利益（譲渡所得）が出ると、譲渡所得税という税金がかかります。
そのため、税金の負担を軽減するためには、譲渡所得を小さくすることがポイントです。
譲渡所得は下記の計算方法で算出します。
譲渡所得＝不動産売却で得た総収入－（取得費＋譲渡費用）
取得費とは、売却する不動産の購入時にかかった費用のことで、建築費用や不動産取得税などが挙げられます。
譲渡費用とは、仲介手数料や測量費など、不動産売却の際に支払った費用です。
また、譲渡所得税は所有期間に応じた税率をかけて計算します。

• 所有期間5年以下（短期譲渡所得）：39.63％
• 所有期間5年超え（長期譲渡所得）：20.315％

このように所有期間によって税率が大きく異なるため、相続後に不動産売却する際は、売り出すタイミングも重要です。

利用できる控除や特例

不動産売却では、税金の負担を軽減する下記のような特例や控除があります。

• 取得費加算の特例
• 3,000万円特別控除

相続が発生した翌日から、相続税の申告期限の翌日以降、3年を経過する日までに売却すると取得費加算の特例を利用できます。
ただし、取得した財産に対する相続税を納税していることが条件です。
また、相続した不動産を解体し更地にして売却する場合、3,000万円特別控除が利用できるかもしれません。
譲渡所得から最大3,000万円が控除される特例のため、税金対策として有効です。
被相続人が住んでいた不動産であることや、昭和56年5月31日以前に建築された不動産であることなど、さまざまな条件を満たす必要があります。

相続後に不動産売却する際の注意点

最後に、相続後に不動産売却する際の注意点を解説します。

注意点1：亡くなった方の名義のままでは売却できない

注意点としてまず挙げられるのが、亡くなった方の名義のままでは売却できないことです。
不動産を売却できるのは、名義人のみとなります。
そのため、不動産を取得したら相続登記をおこなうことが大切です。
相続登記はこれまで任意の手続きで、かつペナルティもありませんでした。
その結果、所有者不明の土地が増加したり2次3次相続の発生により相続人が増えたり、さまざまな問題が生じています。
さまざまな問題をクリアするため、2024年から相続登記は義務化されることになります。
相続登記しないことのデメリットは意外と多いため、不動産売却前には登記をおこなっておきましょう。

注意点2：契約不適合責任を問われないよう調査を念入りにする

契約不適合責任を問われないよう調査を念入りにすることも、注意点の1つです。
不動産売却では、売主は買主に対し、契約内容に適合した不動産を引き渡す義務が生じます。
引き渡し後に雨漏りなどが発生した場合、売主の責任で修繕するのが一般的です。
場合によっては、契約解除や損害賠償請求につながる恐れもあるため、売却前に状態を確認しておきましょう。
また、傷や破損については、事前に買主に告知することも大切です。

注意点3：相続人同士の話し合いを十分におこなう

注意点として、相続人同士で話し合いを十分におこなうことも挙げられます。
全員が納得いく話し合いをしないと、財産の分割割合で揉めてしまうかもしれません。
とくに土地や建物などの不動産は、平等に分割しにくい財産です。
さらに、財産のなかでも高額になりやすく、相続人同士でトラブルになるケースも少なくありません。
遺産分割協議では、不満が出ないよう平等に分割できる方法を話し合いましょう。

まとめ

相続や不動産売却はいつ起こるか分からないため、あらかじめ手続きの流れや注意点を知っておくと安心です。
税金の種類や計算方法についても、理解を深めておくようにしましょう。
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