離婚時の不動産売却における注意点とは？3つのケースについて解説

離婚時に不動産を売却する際には、住宅ローンの有無や売却する時期などさまざまな注意点があります。
注意点を知らないまま売却すると、税金が発生したり売却がスムーズに進まなかったりデメリットが生じることが多いでしょう。
そこで、離婚にともなう不動産売却をご検討中の方に、離婚時の不動産売却の注意点を「売却タイミング」「オーバーローン」「媒介契約」の3つの観点から解説します。
枚方市を中心に、京阪エリア（寝屋川市、交野市、大東市、高槻市、守口市、四條畷市）全域で不動産を所有していらっしゃる方は、ぜひ参考にしてみてください。

離婚時の不動産売却の注意点①売却するタイミング

離婚時に不動産売却をする際に注意したい点の1つ目は「売却するタイミング」です。
この売却タイミングが異なると、思わぬ出費が必要となる可能性があります。
そこで、離婚時に不動産売却する際は「離婚前」と「離婚後」のどちらのタイミングが良いのか注意点とともに解説します。

離婚前の不動産売却は贈与税が発生する

離婚前のタイミングで不動産売却をおこなえば、別れた夫や妻と何度も顔を合わせることがないでしょう。
しかし、離婚前に不動産売却をする際は注意が必要です。
なぜなら、離婚前に不動産売却をして財産を分け合うと「贈与」とみなされ、贈与税がかかってしまうからです。
離婚後であれば、贈与ではなく「財産分与」という扱いのため、贈与税が課されることはありません。
そのため、かかる税金のことを優先に考えるのであれば、不動産売却は離婚後がおすすめです。
また、通常売却には3～6か月の期間を要するため、早く離婚を進めたいという方も離婚後の売却を検討したほうが良いでしょう。

離婚後の不動産売却はできるだけ早めにおこなう

離婚後に不動産売却をおこなうと、売却活動に注力できるため理想の価格で売却できる可能性が高いと言えます。
離婚前は、親権や教育費、慰謝料などほかの取り決めや手続きが必要で、売却活動に専念することが難しいでしょう。
その点、離婚後であれば売却活動に専念できるため、高値でも売れる可能性があります。
また離婚後であれば贈与税もかからないため、税金の負担が軽減するでしょう。
ただし離婚後に不動産売却をおこなう場合は、できるだけ早めに取り掛かることをおすすめします。
なぜなら、離婚後に連絡が取りづらくなりスムーズに手続きが進まないという事態が発生する恐れがあるからです。
そうならないためにも離婚前に売却計画を立て、できるだけ早い段階で実行に移すことが大切です。

離婚時の不動産売却の注意点②オーバーローン

離婚時に不動産売却をする際に注意したい点の2つ目は「オーバーローン」です。
住宅ローンの残債がある場合は、売却の仕方に注意が必要になります。

オーバーローンとは

オーバーローンとは、ローンの残債が売却価格を上回っている状態のことです。
つまり、オーバーローンは不動産を売却してもローンを完済できないため、そのままでは不動産売却をおこなうことはできません。
売却後にオーバーローンになるかどうかは、金融機関から届く残高証明書で調べることができます。
その残高証明書と、不動産の査定額を見てオーバーローン状態にならないかどうか判断する必要があります。
オーバーローンとなっている場合は、そのままでは売却できないため、残りのローン残債を自己資金でまかなうことにより売却することが可能です。

オーバーローンの場合は任意売却という選択肢もある

オーバーローン状態のときは、自己資金でまかなえれば問題ありませんが、資金が準備できない場合はどうなるのでしょうか。
自己資金が準備できない場合は「任意売却」という選択肢もあります。
任意売却とは、売却後に住宅ローンが残ってしまう場合でも、金融機関の同意を得られれば売却できる方法です。
ただし、任意売却の場合は信用情報機関の信用情報に事故情報が載ってしまう恐れがあります。
事故情報が掲載されると、5～7年間はクレジットカードを作ることやローンを組むことはできなくなるため注意が必要です。
また、金融機関によっては任意売却自体を認めていないケースもあるため、あらかじめ確認をしておくと良いでしょう。

離婚時の不動産売却の注意点③媒介契約の選び方

離婚時に不動産売却をする際に注意したい点の3つ目は「媒介契約の選び方」です。
媒介契約とは、不動産会社に仲介を依頼して売却活動をとおして買主を探す際に不動産会社と締結する契約のことです。
この媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つの種類があります。
それぞれ契約内容が異なるため、自分に合った媒介契約を選ぶことが大切です。

媒介契約1：一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社と締結することができる契約方法なため、幅広く売却活動をおこなうことができます。
また、自分が見つけてきた買主とも取引することが可能です。
複数の不動産会社と締結できる一方で、不動産流通機構が運営しているレインズへの登録義務はありません。
また、不動産会社による販売状況の報告義務もないため、状況を把握しづらいといったデメリットがあります。
そのため、立地条件が悪く需要の低い不動産の場合は、売却までに時間がかかる可能性があるためご注意ください。

媒介契約2：専任媒介契約

専任媒介契約は、1社のみの不動産会社と締結できる契約方法です。
一般媒介契約のように複数の不動産会社と契約することはできませんが、自分が見つけてきた買主とは取引することはできます。
専任媒介契約は、7日以内にレインズへ登録する義務があるのと、2週間に1回以上販売状況を売主に報告する義務があります。
そのため、売主は物件を幅広く宣伝できるうえに、状況を把握しやすいという点がメリットです。
したがって、専任媒介契約を選ぶ際は、自分でも買主を見つけたい場合や幅広く宣伝をおこないたい場合におすすめの契約方法です。

媒介契約3：専属専任媒介契約

専属専任媒介契約も専任媒介契約と同様に1社のみの不動産会社と締結します。
しかし、専属専任媒介契約の場合は、売主が見つけてきた買主とは直接取引することはできないため、不動産会社を介して売却する必要があります。
また、5日以内にレインズへ登録する義務があり、1週間に1回以上売主へ販売状況を報告する義務があるため、より状況を把握しやすいと言えるでしょう。
このように専属専任媒介契約は、より手厚いサポートを受けることができるため、売れにくい不動産などを売却する場合におすすめです。
離婚による不動産売却の場合は、早めに売却を進めていくことが大切です。
そのため、専任媒介契約や専属専任媒介契約のように、販売状況を定期的に把握できる契約方法を選ぶと良いでしょう。

まとめ

離婚時に不動産売却をする際は、売却するタイミングやどの媒介契約を締結するかが重要になります。
また、住宅ローンの残債がある場合は、自己資金で補填しなければ売却することができません。
そのため、オーバーローン状態の際は任意売却を検討することをおすすめします。
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