不動産の任意売却とは?任意売却できないケースではどうなるかもご紹介

不動産の任意売却とは?任意売却できないケースではどうなるかもご紹介

住宅ローンの返済が苦しくなってしまった場合や、事情があってローンの完済前に売却せざるを得ない場合、任意売却を希望する方が多くなっています。
しかし、状況によっては任意売却できないケースもあります。
この記事では、任意売却とはどのようなものなのか、できない場合どうなるのかも解説します。
現在ローンの返済が苦しいと感じている方は、滞納のリスクもあわせて理解しておきましょう。

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任意売却とは?できない場合に起こることは?

住宅ローンを組んだ時よりも収入が減少したなどの事情で返済が厳しくなった場合、返済計画の見直しが必要です。
それでも解決できない場合には、不動産の売却を検討せざるを得ないこともあります。
不動産を売却して得る代金でローンの返済をするのです。
ただし、住宅ローンの返済が終わっていない不動産には、金融機関が抵当権を設定しているので、所有者でも勝手には売れません。
そこで、金融機関の同意を得て、ローンの残っている物件を売却をする方法を任意売却と言います。
同意を得ることで、一般的な物件と同じように市場の相場に近い価格で売却できる方法です。
もし住宅ローンを滞納してしまうと、不動産は差し押さえられ、競売に掛けられ強制的に売却されてしまいます。
その場合、相場より安い価格での売却となり、競売にかかる費用も課せられるため、ローンの返済が難しくなったら任意売却する方が有利なのです。

任意売却できないケースの例は?

ローンの残っている不動産を売却しようと思っても、すべての物件が任意売却できるとは限りません。
銀行などの債権者や、共同名義人や連帯保証人の同意が必要です。
その際、また売却額がローンの残高よりも低いと、金融機関の同意が得られない可能性があります。
十分な売却活動ができない場合も、任意売却が認められないことがあります。
一般的な売却と同様に内覧や物件情報の開示、重要事項説明が必要となるので、これらができない事情があると問題なのです。
また、所有者本人の意思が確認ができない状態でも売却はできません。

任意売却ができない場合はどうなる?

売却もできずにローンの滞納が続くと、強制的に競売に掛けられてしまいます。
まず、金融機関が抵当権を行使して、裁判所へ強制執行の申し立てをおこないます。
それを受けて裁判所が不動産を差し押さえ、競売をおこなう、という流れです。
競売に掛けられると、債務者は不動産の所有権を失います。
売却活動をおこなう必要はありませんが、安値での売却となってしまいます。
また、引っ越し費用の控除はなく、落札されたら指定日までに立ち退かなくてはいけません。
さらに、競売での売却後もローンが残って支払えない場合には、自己破産も検討することとなります。
自己破産をすると債務者の返済義務はなくなりますが、連帯保証人の返済義務は残るのでトラブルになりがちです。
また自己破産すると、クレジットカードが使えない、新たな借入ができないなど、その後の生活にも制限が生じます。

任意売却ができない場合はどうなる?

まとめ

住宅ローンの残っている物件を売りたい場合に取られる方法が、任意売却です。
ローンの滞納を続けると物件を差し押さえられ、競売にかけられてしまうので、その前に任意売却すべきです。
ローンの返済が厳しくなったら、早めに金融機関へ相談して、返済計画の変更や任意売却など、解決の糸口を見つけましょう。
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改田享

資格:宅地建物取引主任者 賃貸不動産経営管理士 ほめ達3級

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