事故物件のリフォームで資産価値の低下を防げる?費用や注意点を解説!

事故物件のリフォームで資産価値の低下を防げる?費用や注意点を解説!

この記事のハイライト
●事故物件のリフォームは資産価値の低下を食い止める効果が期待できる
●リフォーム費用は材料費や施工費のほかに養生費や廃材の処分費用などがかかる
●業者に依頼するときの注意点は「特殊清掃を終わってから依頼する」「事故物件であると伝える」「希望条件のメモを渡す」「信頼できる業者を選ぶ」ことである

過去に人の死が発生した事故物件は、通常の不動産と比べて資産価値が下がってしまいます。
できるだけ高く売るために、リフォームを検討するケースは少なくありません。
本記事では、事故物件のリフォームは資産価値低下を防ぐ効果があるのか、リフォーム費用の相場や注意点もあわせて解説します。
京阪エリアで事故物件の売却したいと考えている方は、ぜひご参考にしてください。

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事故物件のリフォームと資産価値

事故物件のリフォームと資産価値

資産価値が低下するのを防ぎたい場合、リフォームは一定の効果が期待できるでしょう。
ここからは事故物件とは何か、リフォームが資産価値に与える効果を解説します。

事故物件とは

事故物件とは、殺人や事故死などによって遺体が発見された不動産のことです。
不動産の取引では、遺体が発見された事実が買主の購入判断に大きな影響をおよぼす可能性があります。
とくに住宅を購入する際は、事故物件であるかどうかは重大なポイントです。
物理的な瑕疵があるわけではありませんが、不快感や恐怖感などを与えることから心理的瑕疵物件として扱われます。

事故物件の資産価値

心理的な瑕疵がある分、通常の不動産と比べて資産価値が1割~3割くらい落ちることが多いです。
効果的なリフォームをおこなった場合は、心理的瑕疵をある程度軽減し、資産価値の下落を食い止めることが可能です。
たとえば、内装や水回り設備を刷新すると空間の印象が変わり、不快感や恐怖感が和らぎます。

事故物件の告知義務

告知義務とは、売主が把握している物件の瑕疵を買主に前もって告げる義務です。
売主は事故物件を売却する場合も告知義務を負うため、心理的な瑕疵を正しく伝えなければなりません。
今までは人の死の告知に関する判断基準がなかったため、国土交通省がガイドラインを設定しています。
ガイドラインに記載されているのは、告知することが一般的に妥当と考えられるケースです。
たとえば自然死や日常生活の中での不慮の死は、原則として不動産取引の際に告げなくても良いとされています。
ただし人が死亡して長期間放置され、特殊清掃などがおこなわれた場合は例外です。
賃貸物件は3年以上経てば告知義務が消滅しますが、売買物件の場合は告知義務がずっと続きます。

事故物件のリフォーム後も告知義務を負う

事故物件を売却する場合は、リフォームの有無に関係なく告知義務を負います。
たとえ工事によって綺麗な空間になっても、過去に人の死が発生した事実をしっかりと買主へ伝えることが不可欠です。
事実を隠したまま売却してしまうと、買主から損害賠償を請求される可能性もあります。

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事故物件のリフォームにかかる費用

事故物件のリフォームにかかる費用

事故物件のリフォームをおこなうときは、費用対効果を意識することが大切です。
ここからは事故物件のリフォームに要する費用について解説します。

内装

事故物件は、遺体があった場所の内装がダメージを受けている場合があります。
そのような場合は壁紙や床材をはがして、新しいものに張り替える内装リフォームが有効です。
汚れが広い範囲にわたっている場合は、建具などの交換も必要になります。
内装の費用相場は、張り替える面積や材料によって異なります。
平均的な相場は壁紙の張替えが1㎡2,000円程度です。
床の張替えは、フローリングが1㎡4,000円程度、畳が1畳1万円程度が費用相場になります。
1㎡や1畳あたりの単価なので、物件の規模が大きいほど費用は高額です。
内装リフォームをおこなう際は、材料費や施工費用のほかに、養生費や廃材の処分費用などもプラスでかかります。

水回り

水回りリフォームはユニットバスやトイレの交換がメインです。
ユニットバスの交換費用は10万円~15万円程度かかることが多いですが、サイズやグレードによって変わります。
浴室リフォームをあわせて洗面台も新しくする場合は、プラス20万円程度です。
脱衣所の壁紙や床材も交換する場合は、広さに応じて費用がかかります。
トイレは便器の交換や内装費用などあわせて20万円~30万円程度が目安です。
内装リフォームと同じく、ここからさらに廃材の撤去費用や処分費用などが加算される点に注意しましょう。

配管

築古の事故物件は、水回りリフォームとあわせて配管を交換しておいたほうが良い場合があります。
劣化している配管は、漏水の引き金になってしまうことが多いです。
もし将来漏水した場合、床を剥がさなければならず、せっかくのリフォームが台無しになってしまいます。
配管の交換費用は1か所1万円~1万5,000円程度が目安です。
全体的に新しくする場合は、25万円~30万円程度見積もっておく必要があるでしょう。

フルリノベーション

フルリノベーションとは、間取りや設備の配置などを大幅に変える工事です。
費用の目安は500万円以上で、工事内容次第では900万円程度かかる場合もあります。
費用は高いですが、資産価値を維持したり高めたりする効果が期待できるでしょう。
ただし高額な費用をかけても買い手がつかなければ、せっかくの工事が水の泡です。
費用対効果を高めるために、必要な工事を取捨選択しましょう。

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事故物件のリフォームをする際の注意点

事故物件のリフォームをする際の注意点

事故物件のリフォームを依頼できる業者は限られています。
ここからは、業者にスムーズに依頼するための注意点を解説します。

注意点①特殊清掃が終わってから依頼する

リフォーム業者に依頼するタイミングは、特殊清掃が終わった後です。
特殊清掃とは、遺体発見現場の血液や体液を除去するサービスで、専門業者がおこないます。
遺体が長期間放置されていた場合、普通の清掃では異臭や汚れは取りきれません。
そのような場合でも、特殊清掃であれば除去することができます。
供養や遺品整理まで対応してくれる専門業者もいるため、チェックしてみましょう。
特殊清掃が終わったことを伝えれば、リフォームを引き受けてくれるリフォーム業者が増えます。

注意点②事故物件であると伝える

最初に依頼する段階で、事故物件であることを伝えることが肝心です。
事故物件である事実を黙っていると、後々トラブルに発展します。
最悪のパターンでは、契約違反となってしまうケースも少なくありません。
たとえ売主が黙っていても、近隣住民づてに漏れ聞こえる可能性が高いです。
事故物件のリフォームに対応できる業者は存在するため、起こったことを包み隠さず話しましょう。

注意点③希望条件のメモを渡す

リフォーム業者に依頼したら、まずは現地調査をおこないます。
現地調査をするときの注意点は、希望条件を箇条書きにしたメモを担当者に渡すことです。
メモには希望する予算や工事内容を記入しておきます。
そうすれば現地とメモを照らし合わせて、より現実的な希望条件に修正することが可能です。

注意点④信頼できる業者を選ぶ

リフォームの成否は、業者選びが鍵を握っているといっても過言ではありません。
実績が豊富で丁寧に説明してくれる、信頼できる業者を選ぶことが注意点です。
実績がある業者を選べば、効果的な工事をおこなって資産価値を高められるでしょう。
見積書で費用の内訳を記載しているかどうかも、重要なポイントになります。
「工事一式〇〇円」というような、内訳が読み取りづらい見積書を出してくる業者を選ばないことが注意点です。

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まとめ

もし所有していた物件が事故物件になってしまっても、効果的なリフォームをすれば資産価値の低下を食い止めることは可能です。
内装リフォームや水回りリフォームなどさまざまな種類があるため、費用対効果が高いものを選択しましょう。
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改田享

資格:宅地建物取引主任者 賃貸不動産経営管理士 ほめ達3級

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