不動産相続時のトラブル事例とは?解決策や平等な分割方法について解説!

不動産相続時のトラブル事例とは?解決策や平等な分割方法について解説!

この記事のハイライト
●不動産の相続におけるトラブルは、相続人同士で意見が対立するケースが多い
●不動産の分割方法には「換価分割」「現物分割」「共有分割」「代償分割」などがある
●不動産の名義変更がされていなければ、さらに前の代の相続人にも連絡が必要になる

不動産に関する相続トラブルは少なくありません。
そのなかでもとくに起こりやすのが、相続人同士でトラブルになってしまうケースです。
そこで今回は、不動産の相続で相続人同士がトラブルになる事例や解決策、不動産を複数の相続人で平等にわける方法、相続した不動産の名義変更に関するトラブルや解決策について解説します。
枚方市を中心に京阪エリア(寝屋川市、交野市、大東市、高槻市、守口市、四條畷市)全域で、不動産を相続する予定がある方は、ぜひご参考になさってください。

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不動産相続で相続人同士がトラブルになるケースとは

不動産相続で相続人同士がトラブルになるケースとは

不動産の相続では、相続人が複数いるとトラブルが起こりやすい傾向にあります。
理由としては、不動産は現金のようにわかりやすく分割できないため、分割方法をめぐって相続人同士で意見が対立しやすいからです。
ここでは、相続人同士でトラブルになりやすい3つの事例と、その解決策について解説します。

相続人同士でトラブルになるケース1:被相続人と同居していた相続人がいる

生前に被相続人と同居していた相続人がいる場合、ほかの相続人とトラブルになるケースがあります。
たとえば被相続人である親と同居して介護などをおこなっていた子どもが、親を支えてきたことを理由に不動産の相続を主張するケースです。
被相続人の財産の維持に寄与したと判断されれば、親族は「特別寄与料」を請求できると民法でも定められています。
また、この特別寄与料は、法定相続人に該当しない親族であっても主張が可能です。
しかし、同居していた方が不動産を相続することに反対する意見が出ることも考えられます。
このようなトラブルにならないためには、生前に被相続人が遺言書を用意しておく方法が効果的なのです。

相続人同士でトラブルになるケース2:被相続人に認知している子どもがいた

相続人が複数いる場合、相続人全員で遺産分割協議をおこないます。
しかし、相続人が把握していなかった「親が認知していた子ども」がいることが発覚すると、あらためて遺産分割協議をおこなわなくてはなりません。
認知を受けていれば、婚姻関係にない相手との子どもであっても、現在の配偶者の子どもと同等の相続を受け取る権利があります。
これは、「離婚した相手との子ども」がいる場合でも同様です。
親が過去に離婚しているケースや、愛人などの存在がうたがわれるケースでは、生前に親本人に事実関係を確認しておくことをおすすめします。
なお、先述した遺言書の準備も効果的な解決策です。

相続人同士でトラブルになるケース3:遺言書の適法性が認められなかった

相続人同士のトラブルを防ぐためには、遺言書の存在が大きな効力を持ちます。
しかし、遺言書の有効性をめぐってトラブルになるケースもあるため注意しましょう。
たとえば「著しく不平等な分割内容だった」「第三者への遺贈を希望していた」「法的に無効な形式で作成されていた」などのケースです。
トラブルを防ぐためには、公証人が法律にそって作成する「公正証書遺言」を準備しましょう。
また、遺言書に著しく不平等な分割内容が記載されていた場合は、「遺留分侵害額請求」が可能です。
相続では原則として遺言書の内容が優先されますが、遺留分侵害額請求をすると、子どもや配偶者の場合は「法定相続分の1/2」が遺留分として保証されます。

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不動産を平等に相続する方法と起こりやすいトラブルについて

不動産を平等に相続する方法と起こりやすいトラブルについて

不動産の相続でトラブルが起こりやすいのは、現金のように平等な分割ができないからです。
ここでは、不動産を平等に分割する方法や、分割の際に起こりやすいトラブルついて解説します。

不動産を平等に分割する方法1:換価分割

不動産を売却してから現金で分割する方法です。
最終的には現金で平等に分割できるため、相続人同士で納得感を得やすい方法だといえます。
ただし、売却には相続人全員の同意が必要なことや、売却のための費用や手間がかかる点に注意が必要です。
売却価格で意見がわかれるケースや、不動産がなかなか売却できないケースなども想定されます。

不動産を平等に分割する方法2:現物分割

不動産をそのままの状態で分筆して、それぞれが相続する方法です。
不動産が土地のみであれば平等な分割が可能ですが、家が建っている場合は不可能に近い方法だといえるでしょう。
また、土地のみの場合も、分割することで1つ1つの土地が狭くなり、活用用途が制限されてしまう可能性があります。

不動産を平等に分割する方法3:共有分割

不動産を複数の相続人の共有名義で所有する方法です。
たとえば4人で共有分割した場合は、それぞれの持分が1/4ずつになります。
理屈上は平等に分割できる方法ですが、実際には「遺産分割協議がまとまらない場合のとりあえずの選択肢」として利用される方法だと考えておきましょう。
共有名義の不動産は、売却や建築などをおこなう際に所有者全員の同意を得る必要があるからです。
また、次の相続人に引き継がれるたびに、共有する人数が増えてさらに活用が困難な不動産になってしまいます。

不動産を平等に分割する方法4:代償分割

相続人の1人が不動産を相続し、ほかの相続人に対して代償金を支払う方法です。
たとえば評価額3,000万円の不動産を兄弟3人で代償分割する場合、不動産を相続した長男が二男と三男に代償金を1,000万円ずつ支払います。
この方法は、被相続人と同居していた方がそのまま不動産を相続するケースなどに有効な方法ですが、不動産を相続する方に代償金の支払い能力がなければ利用できません。

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不動産の名義変更に関する相続トラブルと解決策について

不動産の名義変更に関する相続トラブルと解決策について

相続した不動産は、所有者の名義変更をしてからでなければ売却できません。
被相続人の名前から相続人の名前に名義変更する手続きを、相続登記といいます。
しかし、「被相続人が不動産の相続登記をしておらず、名義が祖父のままになっていた」というケースに注意しましょう。

名義変更がされていない不動産を相続するとどうなる?

相続した不動産の名義変更がされておらず、一世代前の祖父の名義になっていた場合、祖父の相続が発生した当時の遺産分割協議書を確認しなくてはなりません。
遺産分割協議書が残っていなければ、遺産分割協議書の再作成が必要です。
遺産分割協議書には相続人全員の同意が不可欠なため、この場合は祖父の相続人全員から署名捺印を集めなくてはなりません。
祖父の相続人、つまり父の兄弟などがすでに亡くなっていた場合は、父の兄弟の相続人にまで連絡を取る必要があります。

名義変更がされていない不動産の対策について

祖父の兄弟が多い場合や、祖父の兄弟がすでに亡くなっていた場合は、連絡を取るべき相続人の数が多くなるため個人での対応が難しくなります。
その際は、費用はかかりますが、弁護士や司法書士への依頼を検討しましょう。
また、まだ相続が発生していない状況なのであれば、親が元気なうちに不動産の所有者名義を確認しておくことをおすすめします。
名義変更がされていないのであれば、生前に名義変更を済ませておくと安心です。

まとめ

どのような家庭でも、相続トラブルになってしまう可能性があります。
親が残した不動産がきっかけで、兄弟や親族との関係がこじれる状況は避けたいですよね。
不動産を相続した際は、相続人同士での話し合いを大切にしながら、適切な方法を検討しましょう。
親が健在という方も、はやめの行動がトラブル回避への解決策となります。
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改田享

資格:宅地建物取引主任者 賃貸不動産経営管理士 ほめ達3級

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