相続後の不動産売却における注意点とは？名義・売却期限・媒介契約を解説

相続した不動産を売却するときは、どのような点に気を付ければ良いのか事前に把握しておくと、手続きがスムーズに進みますよね。
本記事では、相続後の不動産売却における注意点として、名義変更や売却期限、媒介契約について解説します。
枚方市を中心に、京阪エリア（寝屋川市、交野市、大東市、高槻市、守口市、四條畷市）全域で相続した不動産の売却を検討中の方は、ぜひご参考になさってください。

相続後の不動産売却における注意点①「名義変更」について

相続した不動産を売却する際は、まず先に不動産の「名義変更」が必要です。
名義変更の必要性と注意点は、以下のとおりです。

名義変更の必要性

不動産の名義は、法務局が管理する不動産登記簿に記載されています。
相続した不動産は、被相続人（故人）の名義になっているため、相続人への名義変更が必要です。
不動産売却の際は、所有権が相続人にあることを買主に証明する必要があるからです。
相続による不動産の名義変更は相続登記と呼び、管轄の法務局に申請して手続きします。
相続登記には、主に以下の書類が必要です。

• 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで）
• 被相続人の住民票の除票
• 相続する不動産の固定資産評価証明書
• 相続人の戸籍謄本
• 相続人の住民票

被相続人と相続人との関係性によっては、そのほかにも追加で書類が必要になることがあります。
相続登記の申請は自分でおこなうことも可能ですが、司法書士に依頼するのが一般的です。
相続人が複数いる場合は、どの相続人がどの不動産を受け継ぐかを決定する「遺産分割協議」が必要となる場合があります。
遺産分割協議で不動産の相続人が決まった場合は、遺産分割協議書の作成と提出が必要です。

共有名義の注意点

遺産分割協議で合意が得られなかった場合、いったんは不動産を共有名義で相続することがあります。
共有名義の不動産を売却するには、全共有者の同意が必要です。
そのため、不動産売却する際は時間がかかる可能性があります。
また「売却に対する同意」だけでなく「売却価格に対する同意」も必要です。
とくに、価格交渉や市場状況によって相場が変動する場合に重要です。
将来的に共有者がなくなり新たに相続が発生すると関係者が増えるため、さらに売却手続きが複雑になります。
したがって、相続した不動産を売却する際は、慎重な計画と合意形成が求められます。
売却プロセスをスムーズに進めるためには、相続が発生したらできるだけ早くこれらの手続きを開始することが重要です。
また、法的な手続きや文書の準備が必要なため、専門家の助言を求めることも賢明です。

相続後の不動産売却における注意点②「売却期限」について

相続した不動産を売却する際には「3年」という期限が重要なポイントになります。
相続税の納税期限や不動産の売却期限に関連する詳細は、以下のとおりです。

相続税の納税期限と売却タイミング

相続税の申告・納税期限は、相続の開始を知った日の翌日から10か月以内です。
この期限内に相続税の申告と納税を完了させる必要があります。
一般的に不動産売却は、市場の状況や物件の特性にもよりますが、開始から完了までに平均して約6か月かかります。
そのため、不動産の売却代金で相続税を支払いたい場合は、納税期限に間に合わせるために相続開始後4か月以内には売却を開始するのがおすすめです。

「相続税の取得費加算の特例」に関する期限

相続税の取得費加算の特例は、相続した不動産の売却利益（譲渡所得）の計算に際し、支払った相続税を取得費に加算できる制度です。
取得費加算の特例により、譲渡所得税の負担を軽減できます。
特例の適用期限は、相続税の申告期限の翌日以後3年経過する日までです。
前述のとおり、相続税の申告期限は相続の開始を知った日の翌日から10か月以内のため、実質的には相続開始の翌日から3年10か月以内に売却が必要です。

空き家の3,000万円特別控除に関する期限

被相続人が亡くなって空き家になった不動産を売却した際は、最大3,000万円まで譲渡所得から控除することができます。
3,000万円特別控除の特例を受けるためには、主に以下の条件を満たす必要があります。

• 建物が昭和56年5月31日以前に建築されている
• 相続から売却まで継続して空き家だったこと
• 現在の耐震基準を満たした建物または更地であること
• 売却価格が1億円以内
• 親族や内縁関係にある方、関係がある法人などに売却しないこと

そのほか、相続開始から3年が経過する年の12月31日までに売却が必要です。
なお、令和5年度の税制改正により特例の適用期限が令和9年12月31日まで延長されました。
また、令和6年1月1日以降の売却については、適用条件などが一部変更となっています。
さらに詳細を知りたい方は、国税庁のホームページをご覧ください。

相続後の不動産売却における注意点③「媒介契約」について

不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼して買主を探すのが一般的です。
仲介の不動産会社と結ぶ媒介契約は、3種類あります。
媒介契約を選択する際は、各契約における不動産会社の義務と特徴を理解し、自身のニーズと状況に合わせて慎重に決定することが効率的な不動産売却の鍵です。
3種類の媒介契約の特徴と注意点は、以下のとおりです。

①一般媒介契約

一般媒介契約を選ぶと、売主は複数の不動産会社と媒介契約を締結することが可能となります。
物件情報を広範囲に宣伝でき、多くの買主候補にアプローチできるのが最大のメリットです。
また、売主が直接買主を見つけた場合、不動産会社を介さずに売買契約を結ぶこともできます。
注意点は、不動産会社にレインズへの登録義務や売主への報告義務がないため、売主は自分で積極的に販売状況を確認する必要があることです。
レインズとは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営する不動産情報のネットワークシステムのことです。
レインズに登録すると、不動産会社間で取り扱っている物件の情報交換をすることが可能となります。
一般媒介契約の場合、レインズに登録するかどうかは不動産会社の任意です。

②専任媒介契約

専任媒介契約の場合は、 1つの不動産会社とだけ契約を結ぶことになります。
そのため、他社と並行して媒介契約を結ぶことはできません。
ただし、売主が直接買主を見つけた場合は、不動産会社を介さずに売買契約を結ぶことが可能です。
契約した不動産会社には、7日以内にレインズへ登録する義務と2週間に1回以上の報告義務があり、売主は販売状況を比較的容易に把握できるメリットがあります。
注意点は、ほかの不動産会社と契約できないため、契約を結んだ不動産会社によって売れ行きが左右される可能性があることです。

③専属専任媒介契約

専属専任媒介契約も専任媒介契約と同様に、1つの不動産会社とのみ契約を結ぶことになります。
専任媒介契約との違いは、売主自身で買主を見つけて売買契約を結ぶことができない点です。
契約した不動産会社には、5日以内にレインズへ登録する義務と1週間に1度の報告義務があるため、売主は細目に販売状況を把握できるメリットがあります。
注意点は、ほかの不動産会社との契約ができず、売主自身も買主を探すことができないことです。
そのため、契約した不動産会社によって、売れ行きが左右される可能性があります。

まとめ

相続した不動産を売却する際は、共有名義に注意が必要です。
相続税の申告期限や取得費加算の特例、相続空き家の3,000万円特別控除の特例の売却期限にも気を付けましょう。
不動産会社と結ぶ媒介契約は3種類あり、ご自身のニーズに合わせて選ぶことが大切です。
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