共有名義の空き家は放置されやすい！放置するリスクと特定空家について解説

親から相続した空き家を兄弟や親族と共有名義で所有しているものの、「話がまとまらず、放置してしまっている」というケースは少なくありません。
空き家を長期間そのままにしておくと、思わぬリスクや金銭的負担が生じ、最悪の場合裁判に発展する可能性があります。
この記事では、共有名義の空き家を放置するリスク、売却が難しく解体を選んだ場合の費用相場、解体によって生じるデメリットについて解説します。
枚方市を中心に、京阪エリア（寝屋川市、交野市、大東市、高槻市、守口市、四條畷市）で空き家を共有名義で所有している方は、ぜひ参考になさってください。

共有名義の空き家を放置するとどうのようなリスクが生じる？

親が亡くなり実家の相続について協議する際に、意見がまとまらずに共有名義にしておくケースがあります。
共有名義の不動産は、売却したり長期間賃貸に出したりする際に、共有者全員の同意が必要です。
1人でも反対する方がいれば実行することができず、結果として放置されるケースが少なくありません。
「どうしようもないから」と空き家を放置した場合、以下のようなリスクが生じます。
トラブルを避けるためにも、将来活用する予定のない空き家は早めに手放すことが大切です。

不法侵入や放火などの犯罪被害に遭う

空き家を長期間放置すると、不法侵入や放火といった犯罪のリスクが高まります。
とくに、人の出入りがない空き家は周囲の目が届きにくく、不審者にとって格好の隠れ場所となります。
ホームレスによる不法占拠や、放火などの事件に巻き込まれる可能性も否定できません。
こうしたトラブルが発生すれば、近隣住民との関係悪化や地域の治安悪化を招き、思わぬ責任を問われるケースもあります。
空き家の放置により周囲に与える影響は大きく、所有者だけの問題ではないことを理解しておきましょう。

近隣トラブルに発展する

放置された空き家は人の気配がなく、不法投棄の標的になりやすいため、周囲の景観を損ねたり悪臭の原因となったりする恐れがあります。
ネズミやゴキブリなどの害虫や害獣が繁殖した場合、衛生面でも深刻な問題を引き起こしかねません。
また、劣化した空家が倒壊したり建材が落下したりして、近隣住民や通行人に被害を及ぼす可能性もあります。
前述した犯罪リスクも含め、空き家が放置されることにより近隣住人が被る被害は大きく、トラブルの要因となってしまいます。

住宅が劣化しやすい

空き家は人が住んでいる家を比べて、どうしても老朽化のスピードが早まります。
日常的な掃除や換気がおこなわれず、湿気やホコリが溜まって室内環境がすぐに悪化してしまうためです。
また、設備の故障や建物の損傷に気付きにくく、修繕が後回しになりやすいことも要因のひとつです。
劣化が進むと、建物の資産価値は下がり、いざ売却しようとしても希望通りの価格で売れなくなる可能性があります。

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共有名義の空き家を放置すると特別措置法の対象となるリスクもある

先述したように、共有名義の不動産は共有者全員の同意がないと売却・活用ができないことから、放置されやすい傾向にあります。
空き家を放置するとさまざまなリスクが生じますが、なかでも注意したいのが「特定空家の指定」です。
ここからは、特定空家とはなにか、指定された場合にどうような影響があるのかを解説します。

特定空家とは

特定空家とは、「空家特措法」に基づいて、市区町村がとくに問題があると判断した空き家を指します。
この制度の目的は、自治体が空き家の所有者に適切な管理や改善を促すことで、地域の安全や景観を守ることです。
以下のいずれかに該当すると、特定空家に認定される可能性があります。

• 倒壊など著しく保安上危険な状態（例：老朽化が進み、屋根や壁が崩れかけている）
• 著しく衛生上有害となるおそれがある状態（例：害虫や悪臭の発生、ゴミが放置されている）
• 著しく景観を損なっている状態（例：雑草が生い茂り、建物の外観が著しく荒れている）
• 周辺の生活環境の保全を図るために放置が不適切とされる状態（例：不法侵入や放火のリスクが高く、近隣から苦情が寄せられている）

特定空家に指定されると、所有者には改善命令が出され、従わない場合は行政代執行や罰則が適用されることもあります。
特定空家に指定されないためには、定期的な点検や修繕、適切な管理をおこない、近隣住民に迷惑をかけないようにすることが重要です。

特定空家に指定されるリスク

特定空家に指定されると、所有者に対して改善を求める措置が取られます。
命令に従わない場合は50万円以下の過料が科されることもあるため、早急に対処することが重要です。
それでもなお改善せずにいると、最終的には行政代執行（強制的な解体）がおこなわれ、費用は所有者に請求されます。
また、住宅用地の特例（固定資産税の軽減措置）も解除され、税負担が大幅に跳ね上がるケースもあります。
このように、特定空家に指定されると法的な責任や費用負担が一気に増えるため、早めの管理や売却、活用の検討が重要です。
なかでも共有名義の不動産は意思決定が複雑になりやすく、対応が遅れがちになるので早めに行動するようにしましょう。

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共有名義の空き家を処分したい！解体するデメリットと工事にかかる費用の相場は？

共有者全員の同意を得て、いざ空き家を売却しようとすると、劣化が進んで解体が必要となるケースもあります。
そうなった場合に、解体費用がいくらかかるのか、解体することでどんなデメリットがあるのか不安になる方も多いでしょう。
最後に、空き家を解体するデメリットと工事かかる費用の相場について解説します。

解体費用の相場

解体費用は、建物の構造や規模、重機が使用できるかどうかなどの条件によって坪単価が変動します。
たとえば、一般的な木造住宅であれば、1坪あたりの解体費用はおおよそ3万円〜5万円が相場です。
建物の広さが30坪程度であれば、解体費用は90万円〜150万円ほどになると考えておきましょう。
一方で、鉄骨造やRC造（鉄筋コンクリート造）の建物は、構造が頑丈で解体作業が複雑になるため、木造住宅に比べて解体費用が高くなる傾向があります。
また、付帯工事が必要かどうか、建物にアスベストなどの有害物質が使用されているかどうかなどによっても費用は異なります。

空き家を解体するメリットとデメリット

空き家を解体するメリットは、安全性が確保される点と管理費用を削減できる点です。
空き家の放置は、近隣トラブルや犯罪の原因となり、それを回避するには定期的な管理が欠かせません。
解体してしまえば、維持管理にかかる手間や費用を削減でき、近隣とのトラブルを未然に防ぐことにもつながります。
一方で、デメリットとしては、体費用がかかる点と土地の固定資産税が高くなる点が挙げられます。
土地の上に住宅が建っていると固定資産税の軽減措置が適用されますが、解体後は要件を満たさないため適用できません。
その結果、これまでよりも固定資産税が高くなり、家計に大きな影響を与える可能性があります。
なお、固定資産税の減額措置が解除されるのは、空き家を壊した翌年の1月1日に住宅用地として使われていない場合です。

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まとめ

空き家を放置すると、不法侵入や放火、害虫の発生などのリスクに加え、近隣トラブルや資産価値の低下を招く恐れがあります。
また特定空家に指定される可能性もあり、改善命令や行政代執行、税負担増などのリスクも発生します。
とくに共有名義の空き家は放置されやすい傾向にあるので、早めに話し合いの場を設けて、方向性を決めることが大切です。
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