離婚時に家の査定は必要？方法や注意点を解説

夫婦が離婚するとき、考えることややるべきことが多くあります。
そのなかの一つが、家をどうするか、査定に出すべきなのかという問題です。
今回は離婚時に家の査定は必要かどうか、査定の方法や注意点を含め解説します。
枚方市を中心に、京阪エリアで不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

離婚時に家の査定は必要なのか？

まずは、離婚時に家の査定は必要か否かについて解説します。

財産分与目的の場合

必要なケースとしてまず挙げられるのが、財産分与をおこなう場合です。
財産分与とは、夫婦で協力して築いた財産を、平等に分割することを指します。
そのため、夫婦が離婚するときは、財産分与によって不動産や預貯金を分けるのが一般的です。
しかし、家は物理的に分割が困難な財産となります。
財産分与では家を評価し、家の価値を正確に把握することが重要となるでしょう。
財産分与目的の場合は、査定が必要となります。

家を売却して売却代金を分け合う場合

離婚時に、家を売却して売却代金を分け合う場合も、査定が必要です。
土地や建物を売却する場合、下記の流れで手続きを進めます。

• 査定に出す
• 不動産会社と媒介契約を締結する
• 販売活動をおこなう
• 買主と売買契約を締結する
• 売却金を受け取り、家の引き渡しをおこなう

まず査定に出し、家がどのくらいの金額で売れそうかを把握します。
そのあとに不動産会社と媒介契約を締結し、販売活動をおこないます。
最後に買主と売買契約を締結し、売却金の受け取りと家の引き渡しを経て売却の完了です。
もし家を売却して売却代金を分け合う場合、査定をおこなうことが前提となります。
ただし、離婚時に住宅ローンが残っている状態であれば注意が必要です。
売却金が残債を下回っていると、売却することができません。
住宅ローンを使って家を購入すると、金融機関が不動産に対して抵当権を設定するからです。
抵当権とは、土地や建物を担保にする権利となります。
万が一返済できなくなった場合、債権者は抵当権を行使し、不動産を売却することになります。
抵当権を抹消する条件が、住宅ローンの完済となるため、不足分を自己資金で補うことが必要です。

片方が家に住み続ける場合

離婚後、片方が家に住み続けるケースにおいても、査定が必要となります。
住み続ける側が、引っ越しをする側に、相応の金銭または財産を渡す必要があるからです。
たとえば査定額が2,000万円だった場合、住み続ける側は相手に1,000万円を渡します。
お子さまがいらっしゃる場合、住み慣れた家から引っ越しすることや、学区を変更することに抵抗を感じる方も少なくありません。
そのような場合、家を残した状態で離婚することになるでしょう。

▼この記事も読まれています
不動産売却に役立つ訪問査定の徹底解説

離婚時に家を査定する方法

続いて、離婚時に家を査定する方法について解説します。

不動産会社に依頼する

方法としてまず挙げられるのが、不動産会社に依頼することです。
査定の方法は、下記の2種類があります。

• 簡易査定
• 訪問査定

簡易査定とは、売主から提示された情報や周辺相場、過去の取引事例などからおおよその金額を算出する方法です。
また、公示地価や路線価などを用いることもあります。
簡易査定のメリットは、スピーディーに結果が算出できることです。
現地を見ずに査定をおこなうため、数日から一週間以内には結果がわかるでしょう。
その反面、精度が低くなったり、実際の成約価格とかけ離れたりすることなどがデメリットです。
簡易査定は「いくらで売れそうなのかを、とにかく早く知りたい！」「売ることはまだ決まってないが、目安の金額を把握しておきたい」という方に適しています。
訪問査定とは、簡易査定をおこなったうえで実際に現地に足を運び、金額を算出する方法です。
日当たりや周辺環境の良し悪し、高低差や土地の形状など、簡易査定では分からない部分も考慮することができます。
そのため、より精度の高い結果が期待できるでしょう。
ただし、訪問査定の場合、結果が出るまでに時間がかかりやすいことがデメリットです。
現地にいくことになるので、繁忙期はスピーディーに結果を出せない可能性があります。
また、敷地内に入るため、売主の立ち会いやスケジュールを組む必要もあり、一週間以上かかるケースも少なくありません。
離婚時に家を売ることが決まっている場合は、簡易査定ではなく、最初から訪問査定を選ぶのがおすすめです。

不動産鑑定士に依頼する

方法として、不動産鑑定士に依頼することも挙げられます。
不動産鑑定士とは、土地や建物の価値を正しく判定する、国家資格の保有者です。
信頼性の高い結果が期待できるうえ、法的に効力を持つ鑑定書を受け取ることもできます。
ただし、不動産鑑定士に依頼する場合、費用がかかるため注意が必要です。
依頼する鑑定士や事務所などによって費用は異なるものの、数十万円以上はかかると考えておいたほうが良いでしょう。

▼この記事も読まれています
不動産売却における仲介手数料、計算方法や安さだけで選ぶリスクとは？

離婚時に家を査定する際の注意点

最後に、離婚時に家を査定する際の注意点について解説します。

査定額=成約価格とは限らない

注意点としてまず挙げられるのが、査定額=成約価格とは限らないことです。
不動産取引において、購入希望者から値下げ交渉をされることは珍しくありません。
値下げ交渉や条件のすり合わせをおこない、成約に至るのが一般的です。
そのため、査定額（売り出し価格）のまま、売却できるケースは少ないといえます。
売り出し価格を決める際は、成約価格が下がることを前提に考える必要があるでしょう。
また、赤字にならないように資金計画をしっかりと立てることも重要です。

住宅ローン残債がある場合は売却できない可能性がある

住宅ローン残債がある場合、売却できない可能性があることも注意点の一つです。
先述のとおり、売却金が残債を下回っていると、そのままの状態では売却することができません。
抵当権を抹消しなければならず、不足分を自己資金で補う必要があります。
自己資金が準備できない場合は、任意売却も選択肢の一つです。
任意売却とは、金融機関の承諾を得たうえで抵当権を抹消し、売りに出す方法となります。

共有名義の場合は双方の同意

注意点として、共有名義の場合は双方の同意であることも挙げられます。
家を夫婦の共有名義で購入している場合、査定時や売却時には2人の同意が必要です。
どちらかが勝手に売却すると、のちにトラブルになる可能性が高いでしょう。
しかし、離婚にともなう不動産売却では、夫婦の関係性が悪化しているケースも多いです。
そのため、話し合いができず、身動きが取れない状態になる恐れがあります。
売りに出すことが決まっている場合は、早めに話し合いをおこなうことが注意点です。

▼この記事も読まれています
「マンション売却で多発する失敗事例と対策完全ガイド｜よくあるミスを回避し高く売るコツを解説！」

まとめ

家を売却して売却代金を分け合う場合や、片方が家に住み続けるとき、財産分与を目的する場合は査定が必要です。
不動産会社に簡易査定や訪問査定を依頼したり、不動産鑑定士に調査してもったりなど、査定には複数の方法があります。
査定額が成約価格とは限らないことや、住宅ローン残債がある場合は売却できない可能性があること、共有名義の場合は双方の同意が必要なことなどが注意点です。
枚方市の不動産売却なら枚方不動産売却買取センターへ。
売主様の利益を考えた売却スタイルでトータルサポートさせて頂きます。
どんな物件でも買取・売却をおこないますので、まずはお気軽にお問い合わせください。