離婚時にリースバックを利用するメリットとは？注意点も解説

最近では、離婚を決意した方で「リースバック」を利用する方が増えてきているのをご存じでしょうか。
とくに家の住宅ローンがある場合などはトラブルに発展しやすいため、リースバックを利用することで問題を解決できる場合があります。
そこで、離婚で生じやすいトラブルについてや、リースバックを利用するメリットと注意点を解説します。
枚方市を中心に、京阪エリア（寝屋川市、交野市、大東市、高槻市、守口市、四條畷市）全域で、マイホームの売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

離婚で持ち家と住宅ローンのトラブルにならないためにやるべき確認事項

離婚をする際に、注意しなければならないのが持ち家の問題です。
とくに住宅ローン残債がある場合は、滞納問題や連帯保証人問題でトラブルになりやすいため、事前に確認すべき事項を把握しておきましょう。
ここでは、離婚前に事前に確認すべき事項について解説します。

確認事項①家の名義人は誰になっているか

離婚時に持ち家がある場合は、まず家の所有者が誰になっているか名義人を確認しておきましょう。
夫婦の片方が名義人となっている場合や、夫婦の共有名義となっている場合などが考えられます。
家の名義人は、登記簿謄本で確認できます。
任意売却やリースバックをおこなう際は、名義人全員の同意や署名、捺印が必要です。
そのため、自宅の売却などを予定している場合は、離婚を考え始めた時点で確認しておきましょう。

確認事項➁住宅ローンの名義人は誰になっているか

不動産の名義人と住宅ローンの名義人が異なるケースもあります。
そのため、住宅ローンの名義人についても確認しておくことが大切です。
住宅ローンの名義人は、住宅ローンを申し込んだ方、つまり債務者のことを指します。
夫一人のみが債務者の場合もあれば、夫婦で共同して購入した場合は夫婦が債務者というケースもあります。
住宅ローンの名義についても、登記簿謄本で確認することが可能です。
住宅ローンの名義人については、離婚後も返済義務が生じるため注意しましょう。
なお、リースバックや任意売却する場合は、離婚後も住宅ローンの名義人全員の同意が必要になります。

確認事項③連帯保証人がいるかどうか

連帯保証人がいるかどうかも確認しておく必要があります。
連帯保証人がいるかどうかは、住宅ローンを申し込む際に連帯保証契約をおこなっているかによります。
連帯保証人がいれば、連帯保証契約書に署名および捺印し、その写しを受け取っているはずです。
仮に契約書などを紛失した場合は、借入先の金融機関に確認してみると良いでしょう。
なお、住宅ローンの債務者が住宅ローンを滞納すると、連帯保証人に請求がいきます。
当然ながら離婚後もこの請求を免れることはできないため、トラブルにならないためにもしっかりと把握しておきましょう。

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離婚時にリースバックを利用するメリット

離婚時に住宅ローンが残っている場合や、生活環境を変えたくないという場合は、リースバックの利用を検討してみると良いでしょう。
リースバックとは、自宅を売却したあとに買主と賃貸借契約を締結し、家賃を支払いながら住み続けられる仕組みのことです。
離婚をする際は家をどうするのか問題となりますが、売却か住み続けるか迷っているときに、このリースバックが役立つ場合があります。
ここでは、離婚時にリースバックを利用するメリットについて見ていきましょう。

メリット①家を現金化して分割できる

離婚時には、婚姻中に築いてきた財産を夫婦で平等に分ける財産分与をおこなうのが一般的です。
リースバックにより家を売却すれば、現金化でき平等に分けることができます。
家の状態のままでは物理的に半分に分けることは無理のため、現金化することでトラブルなく財産分与をおこなえるでしょう。

メリット➁子どもの生活環境を変えなくて済む

リースバックは、ほかの売却方法と異なり、そのまま住み続けることができます。
そのため、子どもの学校の転校などを心配する必要がありません。
また、引っ越しにより生活環境が変わることに抵抗を感じる方も多いため、生活環境を変えずに住み続けられることは大きなメリットといえるでしょう。
このように、リースバックであれば子どもへの離婚の影響を最小限に抑えることができます。

メリット③住宅ローンを返済できる

リースバックで家を売却すれば、まとまった資金が得られ住宅ローンを完済することができる点もメリットといえます。
住宅ローンを完済できれば、住宅ローン滞納による連帯保証人の問題も解決します。
とくに住宅ローンの名義人でない方が住み続けると、トラブルになりやすいでしょう。
しかし、リースバックで住宅ローンを完済すれば、保証人としての義務もなくなるため滞納を心配する必要もありません。
また、残った売却代金は平等に財産分与することができます。
このように、離婚時にリースバックを選択することは大きなメリットが得られやすいといった特徴があります。

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離婚時にリースバックを利用する際の注意点

離婚時にリースバックを利用することはメリットが多いものの、注意すべき点もあるためしっかりと理解することが大切です。
ここでは、リースバックを利用する際の注意点を解説します。
おもな注意点は以下の3つです。

• 住宅ローンの残高を確認しておく
• 毎月家賃の支払いが発生する
• 売却価格が相場よりも安くなる

それぞれの注意点について見ていきましょう。

注意点①住宅ローンの残高を確認しておく

リースバックを利用する際は、住宅ローンを完済する必要があります。
つまり、売却代金よりも住宅ローンが多いと、売却代金でローンを完済することができないため、差額を自己資金で賄うなどの対処が必要になってきます。
そのため、事前に住宅ローンの残高を確認し完済できるかを調べておきましょう。

注意点➁毎月家賃の支払いが発生する

リースバックは、家を売却したあとに家賃を支払いながら住み続ける方法です。
とくにリースバックは一般的な相場よりも高めに設定されているケースも多く、家計を圧迫しないか確認しておくことが大切です。
なお、リースバックの賃貸契約名義は、実際にその家に住む方とおこないます。
たとえば、離婚後に妻と子どもが住むようなケースでは、妻が賃貸契約名義となるため注意しましょう。

注意点③売却価格が相場よりも安くなる

リースバックは、一般的な仲介での売却方法と比べ、売却価格が安くなる傾向にあります。
仲介のほうが高く売却できるため、通常売却にするかリースバックするかで夫婦でトラブルになることがあります。
トラブルにならないためには、夫婦でしっかりと今後について話し合っておくことが大切です。

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まとめ

離婚する際に、持ち家と住宅ローンのトラブルを解決する方法に、リースバックの活用があります。
リースバックは、売却後も家賃を支払いながら住み続けることができる仕組みで、子どもがいる場合や財産分与時にも効果的です。
ただし、リースバックを利用するには住宅ローンを完済すること、また売却価格が相場よりも安くなりがちな点に注意しましょう。
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