無道路地とは？相続税評価額の計算方法や無道路地に該当するケースを解説

土地の相続税や贈与税の申告をおこなう際には、評価額を確認する必要があります。
土地にはさまざまな種類がありますが、本記事ではそのなかでも「無道路地」とはなにか、無道路地に該当するケースや相続税評価額の計算方法について解説します。
枚方市を中心に、京阪エリア（寝屋川市、交野市、大東市、高槻市、守口市、四條畷市）全域で土地を相続予定の方は、ぜひ参考になさってください。

評価が低い？無道路地とは？

無道路地とは、都市計画区域内にある土地のうち、建築基準法上の「道路」にまったく接していない、または接道義務を満たしていない土地をいいます。
接道義務とは、建築基準法第43条で定められたルールです。
土地に建物を建てる場合、その土地が建築基準法上の道路に2m以上接していなければならないと規定されています。
接道義務を満たしていない土地では原則として建物の新築や増改築ができません。

建築基準法上の道路とは

建築基準法上の道路とは、主に以下の道路を指します。

• 幅員4m以上の公道（国・都道府県・市町村が管理する道路）
• 都市計画法や土地区画整理法によって指定された道路
• 開発行為などで位置指定を受けた「位置指定道路」

無道路地は建築規制が厳しく、利用価値が低く評価されやすいため、相続や贈与の際には正しい知識で評価額を算出することが重要です。

都市計画区域とは

都市計画区域とは、都市計画法にもとづき都道府県知事または国土交通大臣が指定する「都市づくりの方針を具体的に進めるエリア」のことです。
都市計画を効果的に進めるため、次の3つの種類に分けられています。
市街化区域
すでに市街地が形成されている、またはおおむね10年以内に優先的・計画的に市街化を進めるべき区域です。
インフラ整備や宅地開発が積極的におこなわれるエリアで、住宅や商業施設の建築が比較的スムーズに認められます。
市街化調整区域
市街化を抑制し、農地や森林などの保全を目的とした区域です。
原則として新たな住宅の建築は制限されています。
非線引区域
市街化区域と市街化調整区域のいずれにも区分されていない都市計画区域で、将来的に都市計画を進めるものの、現時点では具体的な線引きが行われていないエリアのことです。

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無道路地に該当するケースとは？

無道路地に該当するかどうかは、単純に「道路がある・ない」だけでなく、接道部分の幅や道路の種類など、細かな要件に左右されます。
無道路地に該当する主なケースは、以下のとおりです。

①接道部分が2m未満の土地

建築基準法では、原則として幅員4m以上の道路に2m以上接していなければ新築や再建築ができないと定められています。
そのため、接道部分が2m未満の土地は事実上「無道路地」とみなされます。

②接道幅は2m以上でも、路地状部分で幅が2m未満になる土地

道路と接している間口は2m以上でも、路地の途中で幅が狭くなる部分があると、全体として接道義務を満たしません。

③接道幅は2m以上でも、路地状部分（いわゆる旗竿地）の長さが自治体基準を超える土地

路地の長さに上限を設けている自治体もあり、基準を超えると無道路地として評価されます。
なお、旗竿地（はたざおち）とは、道路に接する部分が細長い通路状になっており、その奥にまとまった敷地が広がる土地形状のことです。

④土地と道路の間に他人名義の土地が挟まる土地（袋地）

袋地は周囲を他人の土地に完全に囲まれ、道路にアクセスする際には必ず他人の土地を通行しなければならない土地を指します。
袋地も無道路地の一種として取り扱われるため、評価額が低く算定されやすく、建築行為にも厳しい制限が課せられるのが特徴です。

⑤接している道路が建築基準法上の道路に該当しない土地

たとえ土地が2m以上接道していたとしても、その道路自体が建築基準法上の道路として認められていない場合、無道路地とみなされます。
たとえば、私道や農道などは接道義務を満たしたことになりません。
相続した土地が接している道路の種類を調べる際は、公図や市町村の道路台帳だけでなく、現地の状況や隣接住民の利用実態にも目を向けることが大切です。

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無道路地の相続税評価額の計算方法とは？

無道路地を評価する場合は、まず実際に利用している道路の路線価を基準に「不整形地補正」または「地積規模の大きな宅地補正」を適用して概算価額を算出します。
そのうえで、求めた価額から最大40％の範囲内で相当と認められる金額を差し引き、最終的な評価額とするのが原則です。
相続税評価でいう「40％の範囲内において相当と認める金額」とは、建築基準法の接道義務を満たすために最低限確保すべき通路を開設する場合に相当する価額を指します。
ステップ別の具体的な計算方法は、以下のとおりです。

ステップ1.合計地の評価額を計算

無道路地①と前面宅地②を合わせた土地として、奥行価格補正後の価額「路線価×奥行価格補正率×①＋②の地積の合計」を計算します。

ステップ2.前面宅地の評価額を計算

前面宅地②単独での奥行価格補正後の価額「路線価×奥行価格補正率×②の地積」を計算します。

ステップ3.無道路地の基本評価額を算出

ステップ1の価額からステップ2の価額を差し引いて、無道路地①の奥行価格補正後の価額を求めましょう。

ステップ4.各種補正率を適用

以下の補正率を適用して最終的な評価額を計算します。

• 不整形地補正率
• 間口狭小補正率
• 奥行長大補正率

不整形地は、正方形や長方形といった整形地に比べて活用しづらい分、評価額を算定する際は形状の歪み具合に応じた「不整形地補正率」を掛けて減額する仕組みになっています。
不整形地補正率を求めるには、まず次の3項目を事前に調べておく必要があります。

• 地区区分：路線価図（国税庁が公開）で確認
• 地積区分：国税庁の「地積区分表」で判定
• かげ地割合：想定される整形地の面積から、実際の不整形地の面積を差し引いた「かげ地」が、整形地全体の何％を占めるかを示す割合

上記がわかったら、次に国税庁が公表している不整形地補正率表を用いて、対象地の不整形地補正率を調べましょう。
そして、最終的な不整形地補正率を求めるには、まず「不整形地補正率×間口狭小補正率」と「奥行長大補正率×間口狭小補正率」の2つを計算し、数値を比較して低い方を採用します。
間口狭小補正率は、間口が狭い土地を評価する際に用いるもので、国税庁の「間口狭小補正率表」から地区区分と間口距離を照合して求めます。
奥行長大補正率は、間口に比べて奥行が極端に長い土地を評価する際に適用する補正率で、間口距離・奥行距離・地区区分を「奥行長大補正率表」に当てはめて確認しましょう。
たとえば、不整形地補正率 0.79、間口狭小補正率 0.90、奥行長大補正率 0.90の場合、以下の計算になります。

• 0.79×0.90＝0.71＜0.90×0.90＝0.81
• 不整形地補正後の無道路地の価額＝ステップ3×0.71

ステップ5.通路部分の価額を控除

通路開設費用は「路線価×通路地積」で算出します。
40％が上限になるように控除します。
最終的な無道路地の相続税評価額は、以下のとおりです。
最終評価額＝不整形地補正後の価額（ステップ4）－通路部分価額（40％上限）
このように、無道路地の相続税評価額の計算方法は複雑なため、税理士に相談しながら手続きを進めることをおすすめします。

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まとめ

無道路地とは、都市計画区域内にある土地のうち、建築基準法上の「道路」にまったく接していない、または接道義務を満たしていない土地のことです。
無道路地に該当するケースは、接道部分が2m未満の土地などが挙げられます。
相続税評価額を計算するときは、路線価をベースに基本評価額を算出し、最大40％の範囲内で通路部分の価額を控除します。
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